Studio n. 869 bis

 

 

 

Finanziaria 1999. Note sulle agevolazioni per il 'riacquisto' della 'prima casa'

 

 

 

Approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato il 18 febbraio 1999

 

 

 

La legge 23 dicembre 1998, n. 448, recante Misure di finanza pubblica per la sta­bilizzazione e lo sviluppo (cosiddetta 'collegato alla finanziaria 1999') in Supplemento ordinario n. 210/L alla G.U. n. 302 del 29 dicembre 1998, contiene una rilevante novità in materia di 'prima casa' e risolve il problema della cumulabilità delle agevolazioni di cui alle leggi n. 168/1982 e n. 118/1985.

 

 

Credito di imposta

 

L'art. 7 del provvedimento, nei commi 1 e 2, riconosce un credito di imposta al contribuente che entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale abbia usufruito delle agevolazioni[1] per la prima casa acquisti altra abitazione non di lusso.

 

Osservazione

La norma, finalizzata, così come le altre in materia di 'prima casa', all'incentivazione del mercato edilizio, è stata evidentemente dettata dall'intento di favorire, senza aggravio fiscale, la sostituzione dell'immobile acquistato con i benefici fiscali con altro più idoneo alle esigenze del contribuente.

 

 

1. Presupposti per l'operatività della norma

 

1.1. Primo acquisto

L'atto relativo al primo acquisto deve aver scontato l'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa.

 

Osservazioni

Þ L'acquisto agevolato può essere avvenuto anche in tempo remoto, purché ai sensi di una qualunque della disposizioni agevolative che si sono succedute nel tempo a decorrere dalla legge 22 aprile 1982, n. 168.

Þ Si ricorda che l'Iva agevolata per l'acquisto dell'abitazione è stata introdotta a decorrere dal 22 maggio 1993 a seguito del d.l. 22 maggio 1993 n. 155, convertito nella legge 19 luglio 1993 n. 243; pertanto, prima di tale data, l'acquisto soggetto ad Iva non era agevolato.

 

1.2. Secondo acquisto. Limite temporale e requisiti

Il secondo acquisto deve effettuarsi entro un anno dall'alienazione - a qualsiasi titolo - dell'immobile acquistato in precedenza. L'acquisto deve avere ad oggetto una casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II bis dell'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al Testo unico di registro (d.p.r. 26 aprile 1986 n. 131).

 

Osservazioni

Þ L'acquisto deve avvenire con atto ad effetto traslativo della proprietà o traslativo o costitutivo di diritti reali; è escluso il mero preliminare.

Þ Devono ricorrere tutte le condizioni previste per l'acquisto agevolato di una casa di abitazione di cui alla norma succitata.

Þ Si pone il problema del significato da attribuire alle parole: «Ai contribuenti che prov­vedono ad acquisire, a qualsiasi titolo ...».

Infatti, per un verso, il termine «acquisire» appare più ampio di quello «acquistare», per altro verso, la dizione «a qualsiasi titolo» sembrerebbe a prima vista riferibile a titolo non solo oneroso, ma anche gratuito.

Tale lettura appare tuttavia incompatibile con la disposizione per cui «l'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta»[2] per il secondo acquisto, il quale, in quanto soggetto all'uno o all'altra delle dette imposte, non può essere gratuito (e come tale soggetto all'imposta sulle successioni e donazioni).

Si osserva inoltre che il richiamo alla presenza delle condizioni per l'acquisto della 'prima casa' potrebbe non richiedere necessariamente che le agevolazioni debbano essere invocate nel secondo acquisto[3].

L'espressione che segue nel testo della norma («L'ammontare del credito non può essere superiore in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso») non contrasta con quanto detto, dal momento che il participio «dovuta» può leggersi indifferentemente: «che è dovuta» o «che sarebbe dovuta» se l'acquisto fosse agevolato.

Il problema appena affrontato non è solo teorico; se è vero infatti che, dovendo ricorrere per il secondo acquisto le condizioni previste dalle disposizioni agevolative sulla prima casa, è normale che il contribuente richieda anche l'agevolazione, può verificarsi il caso che lo stesso, in previsione di un ulteriore acquisto di altro immobile di valore superiore e, quindi, con un costo fiscale maggiore, per il quale ricorrano le condizioni prescritte, si riservi la facoltà di invocare l'agevolazione per il successivo acquisto.

Si nota, tuttavia, che tale interpretazione sembra essere in contrasto con altra espressione contenuta nella norma in esame, laddove si dice: «il credito di imposta ... può essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina»[4], espressione che farebbe ritenere che per l'atto di acquisto debbano essere richieste le agevolazioni.

L'espressione «acquisire a qualsiasi titolo» deve quindi essere interpretata unitariamente e, salvo che la si voglia considerare un errore del legislatore, non pare possa attribuirsi ad essa altro significato se non quello di acquisto tanto per effetto di compravendita, quanto per effetto di diverso negozio fiscalmente considerato di alienazione, sempre comunque a titolo oneroso (ad esempio: permuta, assegnazione a socio), tanto a titolo di proprietà che di usufrutto, uso o abitazione. Si tratterebbe cioè di una precisazione, se vogliamo sovrabbondante, che il sistema del credito di imposta ha lo stesso ampio ambito di applicazione delle altre 'agevolazioni' previste per la 'prima casa' e non un ambito più limitato.

Sul punto appare comunque necessario un chiarimento ministeriale.

 

 

2. Importo del credito

 

L'importo del credito consiste nella minor somma tra l'imposta di registro o l'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato e l'imposta di registro o l'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova abitazione.

 

Osservazione

Þ Dalle imposte ipotecarie e catastali pagate per il primo acquisto - peraltro corrisposte in misura fissa- non nasce credito; né il credito può essere portato in diminuzione delle imposte ipotecarie e catastali dovute per il nuovo acquisto - ugualmente in misura fissa, se agevolato - le quali non concorrono a determinare l'ammontare massimo del credito stesso.

 

 

3. Operatività del credito

 

Il credito può essere portato in diminuzione:

a) dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina;

b) dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

c) in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alle dichiarazioni da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;

d) in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997 n. 241.

Il credito di imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

 

Osservazioni

Þ È in facoltà del contribuente scegliere tra le varie ipotesi di utilizzo del credito.

Þ Se il credito viene utilizzato per il secondo acquisto (caso sub a) può essere speso solo se esso è soggetto a registro; nel caso di atto soggetto ad Iva, questa deve essere regolarmente corrisposta.

Þ Il credito può essere utilizzato (caso sub b) per le imposte dovute per qualsiasi atto soggetto ad imposta di registro e/o ipotecaria e/o catastale e/o sulle successioni e donazioni, anche se si tratti di atti stipulati prima o di successioni apertesi prima.

Þ La compensazione di cui alla lettera d) è ammessa, ai sensi dell'art. 17 del d.lgs. 9 luglio 1997, n. 241, per i soli contribuenti che eseguono versamenti unitari delle imposte, dei contributi e delle altre somme a favore dello Stato, delle regioni e degli enti previdenziali.

Þ Alla luce del testo normativo, sembrerebbe che, se il credito utilizzato in uno dei casi b), c), d) è di importo superiore a quanto dovuto, possa essere ulteriormente utilizzabile per il residuo. Il testo normativo è comunque ambiguo, prestandosi a molteplici interpretazioni, ed è quindi necessario un chiarimento ministeriale.

Þ Poiché la disposizione prevede in occasione del riacquisto la «presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico di registro» e le lettere b) e c) di cui al comma 1 della nota prescrivono che «nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare» (lettera b) e «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso o dal coniuge con le agevolazioni di cui …» alla 'prima casa' (lettera c), si ritiene che, anche nel caso prevalga la tesi della non obbligatorietà della richiesta di agevolazioni in occasione del riacquisto, sia necessario rendere in atto le suindicate dichiarazioni.

Þ Per l'utilizzo del credito la norma in commento non richiede particolari formalità o menzioni. È ovvio che poiché l'Amministrazione finanziaria deve essere messa a conoscenza della volontà del contribuente di utilizzare il credito, verificatisi i presupposti relativi, qualunque modo in cui tali elementi vengono manifestati deve ritenersi idoneo allo scopo.

 

 

4. Decorrenza della norma e tempo di utilizzo del credito

 

L'agevolazione si applica a tutti gli acquisti intervenuti successivamente alla data di entrata in vigore della legge, indipendentemente dalla data del primo acquisto.

Quindi, ai sensi dell'art. 83 della legge in esame, agli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio 1999.

Non è previsto un termine di efficacia della stessa; trattasi di una norma a regime; né è previsto un termine finale di utilizzo del credito (salvo quanto infra precisato in ordine alla prescrizione).

 

Osservazioni

Þ Il primo acquisto può essere di data remota, purché effettuato con le agevolazioni della 'prima casa'.

Þ L'alienazione può essere intervenuta entro il 1998, purché tra essa e il riacquisto non sia trascorso più di un anno.

Þ Si ritiene che il credito di imposta sia soggetto al termine di prescrizione ordinario di 10 anni dalla data della sua nascita (secondo acquisto), ai sensi dell'art. 2946 c.c.

Þ Sarebbe infondato ogni riferimento al termine triennale di decadenza di cui all'art. 77, comma 1, del d.p.r. n. 131/1986.

 

 

5. Rapporto con la norma di cui al comma 4 della nota II-bis all'art. 1

della tariffa, parte I, allegata al Testo unico del registro

 

Non esiste rapporto tra la norma in esame e quella di cui all'ultimo periodo del comma 4 della nota II bis, per la quale si evita la decadenza dalle agevolazioni per rivendita nel quinquennio dal primo acquisto nel caso in cui il contribuente entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Le due norme si muovono su piani diversi; per entrambe coincide solo il presupposto della vendita e del riacquisto entro un anno.

Quella in esame riconosce un credito anche se il primo acquisto è di data anteriore ai cinque anni; la seconda, salva dalla decadenza delle agevolazioni per l'alienazione infraquinquennale, richiede l'acquisto di casa, anche se di lusso, e pone come condizione che l'immobile acquistato venga adibito ad abitazione principale, requisito non richiesto dalla norma in commento.

 

 

Cumulabilità di agevolazioni

 

I commi 9 e 10 dell'articolo in esame risolvono in senso positivo il problema dell'ammissibilità delle agevolazioni previste dall'art. 2 del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, sempre che ne ricorrano le condizioni, anche quando l'acquirente abbia precedentemente usufruito delle agevolazioni portate dall'art. 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168.

La disposizione si applica ai rapporti tributari non definiti alla data di entrata in vigore della legge - 1 gennaio 1999 - e non dà luogo a rimborsi.

 

Osservazioni

Þ Si pone fine in tal modo ad una questione dibattuta da quasi quindici anni per la quale gli Uffici finanziari hanno sempre sostenuto la tesi restrittiva e la prevalente giurisprudenza di merito quella favorevole al contribuente.

Þ La soluzione legislativa è giunta al momento opportuno, dato che ultimamente la Cassazione con la sentenza n. 9093 del 12 settembre 1998 ha dato ragione all'Amministrazione finanziaria.

Þ La questione, tuttavia, riguarda solo il pregresso, poiché con l'art. 1, comma 2, della legge 24 marzo 1993, n. 75, di modifica al d.l. 23 gennaio 1993 n. 16, il legislatore ha disposto la cumulabilità delle agevolazioni, confermata, sempre che sia stato rivenduto l'immobile acquistato, dal d.l. 22 maggio 1993 n. 155, convertito dalla legge 19 luglio 1993 n. 243 e dell'art. 3, comma 131, della successiva legge 28 dicembre 1995 n. 549.

 

 

 


[1] Si parla convenzionalmente di 'agevolazioni' ancorché non siano tali in senso tecnico-giuri­dico, essendosi piuttosto in presenza di trattamento tributario con applicazione di aliquote ordinarie più favorevoli per il contribuente rispetto agli acquisti di immobili diversi dalla c.d. 'prima casa'.

[2] Corsivo redazionale.

[3] Tale facoltà presuppone che l'ufficio del registro, in presenza delle condizioni e menzioni per applicazione del trattamento tributario della 'prima casa', possa applicare all'atto di acquisto aliquote ordinarie diverse da quelle stabilite dalla tariffa per la 'prima casa' e cioè le aliquote più elevate stabilite per gli acquisti di immobili per i quali tali condizioni non sussistano.

[4] Corsivo redazionale.