Dichiarazione da rendere ai sensi della legge n

Studio n. 83/2000/T

dichiarazione da rendere ai sensi della legge n. 165/1990 – casi di esclusione dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi

Approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato il 26 ottobre 2000

Si chiedono chiarimenti, ai fini della dichiarazione da rendere in atto ai sensi della legge n. 165/1990, sui casi di esonero dall'obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi.

La casistica oggetto di esame riguarda, naturalmente, le sole ipotesi in cui il contribuente sia titolare di un reddito da fabbricati. Come è noto, infatti, ai sensi dell'art. 3, comma 13 ter del D.L. 27 aprile 1990, n. 90 convertito nella legge n. 165/1990 gli atti di trasferimento della proprietà di unità immobiliari urbane[1] devono contenere la dichiarazione della parte "dalla quale risulti che il reddito fondiario dell'immobile è stato dichiarato nell'ultima dichiarazione dei redditi per la quale il termine di presentazione è scaduto alla data dell'atto, ovvero l'indicazione dei motivo per cui lo stesso non è stato dichiarato".

Si deve preliminarmente osservare come non rientri nei compiti del notaio valutare la correttezza del contribuente il quale può aver deciso di non dichiarare il reddito dell’unità immobiliare oggetto di alienazione in relazione ad una serie di elementi a lui noti. Il notaio si limiterà a raccogliere la dichiarazione della parte da inserire nell’atto.

Il presente studio intende tuttavia fornire alcuni elementi necessari per comprendere quali siano gli obblighi di dichiarazione connessi al possesso di unità immobiliari affinché il notaio possa eventualmente fornire utili indicazioni alla parte al fine di formulare la dichiarazione prescritta dalla legge n. 165/1990.

Così come precisato espressamente dalle istruzioni relative alla compilazione del modello Unico 2000 non è tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi il contribuente che nel corso del periodo di imposta 1999 abbia percepito redditi di lavoro dipendente da più soggetti purché certificati dall'ultimo sostituto di imposta che ha effettuato le operazioni di conguaglio. L'esonero riguarda anche il caso in cui, oltre ai redditi di lavoro dipendente, certificati da un unico sostituto (che ha effettuato le operazioni di conguaglio), il contribuente sia titolare di reddito di fabbricati derivante esclusivamente dal possesso dell'abitazione principale, e di sue eventuali pertinenze (box, cantina, etc.) per un importo non superiore a L. 1.800.000. Come è noto, infatti, il limite di esclusione dalla tassazione del reddito di fabbricati derivante esclusivamente dal possesso dell'abitazione principale e delle relative pertinenze ammonta attualmente a L. 1.800.000. Si ricorda che tale limite deve essere ragguagliato al periodo dell'anno durante il quale il fabbricato è stato adibito ad abitazione principale, e alla quota di possesso.

Conseguentemente se nel corso del medesimo periodo di imposta un fabbricato viene utilizzato solo per una parte dell'anno come abitazione principale, mentre per il rimanente periodo viene utilizzato diversamente (ad esempio come abitazione secondaria), il limite di L. 1.800.000 dovrà essere proporzionalmente ridotto e il contribuente sarà obbligato a presentare il modello Unico per dichiarare il reddito di fabbricati che non fruisce, limitatamente ad una parte dell'anno, della riduzione spettante per l'abitazione principale. Naturalmente nel modello Unico dovranno essere indicati tutti i redditi e, quindi, anche i redditi di lavoro dipendente le cui operazioni di conguaglio siano state effettuate dall'ultimo sostituto di imposta.

L'esclusione dall'obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi riguarda, naturalmente, anche il caso in cui il contribuente non sia titolare di altri redditi ad eccezione di quello riguardante l’abitazione principale e delle sue pertinenze se di importo non superiore a L. 1.800.000[2].

Un’ulteriore causa di esonero dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi riguarda il caso in cui il contribuente sia possessore di reddito di terreni e di fabbricati per un importo annuale complessivamente non superiore a lire 360.000. Occorre tuttavia ricordare che se tra i fabbricati è compresa l'abitazione principale , al solo fine della verifica del suddetto limite (L. 360.000), l'importo totale dei redditi dei terreni e dei fabbricati deve essere calcolato senza l'applicazione della deduzione spettante per l'abitazione principale. Un esempio aiuterà a chiarire:

• Reddito derivante dal possesso di una quota di un immobile utilizzato come abitazione secondaria L. 300.000;

• Reddito (rendita catastale) derivante dal possesso dell'abitazione principale 1.500.000;

• Quota di reddito fondiario esclusa dalla tassazione L. 1.500.000.

Verifica del limite di L. 360.000:

L. 300.000 (reddito dell'abitazione secondaria) + L. 1.500.000 (rendita dell'abitazione principale)= L. 1.800.000.

Il limite di L. 360.000 è superato, conseguentemente il contribuente sarà obbligato alla presentazione della dichiarazione dei redditi. Si ricorda, però, che ai soli fini della tassazione e quindi della quantificazione delle imposte, il contribuente potrà fruire della deduzione di L. 1.500.000[3].

Al fine di individuare correttamente la dichiarazione dei redditi i cui termini di presentazione siano scaduti al momento di rendere la dichiarazione in atto ai sensi della L. n. 165/90, è opportuno ricordare la distinzione tra termine di presentazione del Modello Unico e termine di trasmissione telematica.

I dubbi, infatti, possono essere generati dalle nuove modalità di trasmissione delle dichiarazioni agli uffici competenti. Il DPR n. 322/98 ( e successive modificazioni) prevede, per alcune categorie di soggetti (dottori commercialisti, ragionieri, e cosi via) la possibilità di inviare le dichiarazioni dei redditi utilizzando il canale telematico. I termini della trasmissione telematica non coincidono con i termini, previsti dal medesimo DPR, entro cui la dichiarazione deve essere presentata. In sostanza occorre distinguere tra:

· termine di presentazione che, relativamente al modello unico/2000, è stato prorogato al 31 luglio 2000 sia per le persone fisiche, che per le società di persone;

· termine di presentazione per le società di capitali e per gli enti che è stato prorogato al 20 luglio 2000. Tuttavia occorre considerare che per gli enti e per le società di capitali il termine (anche per quest'anno) può non coincidere con la predetta scadenza dovendo fare riferimento ad un termine di scadenza mobile legato alla data di approvazione del bilancio

· termine di trasmissione telematica. Quest'ultimo riguarda esclusivamente i soggetti abilitati a tale modalità di invio.

Il termine che il dichiarante deve prendere in considerazione per la dichiarazione da rendere in atto ai sensi della L. n. 165/90 è solamente quello indicato nei primi due punti. Infatti, gli intermediari abilitati alla trasmissione telematica devono in ogni caso rilasciare entro il termine di presentazione della dichiarazione (quest’anno il 31 luglio o 20 luglio a seconda dei casi) un impegno nei confronti del cliente ad effettuare la trasmissione del Modello Unico all'Amministrazione finanziaria entro il mese di ottobre 2000 ovvero entro il quindici novembre se tale modello comprende anche la dichiarazione Iva e/o gli Studi di settore. La data entro cui deve essere rilasciato l'impegno alla trasmissione telematica rappresenta il termine di scadenza per la presentazione del modello unico.

Esemplificando il 2 agosto dell'anno 2000 sarà scaduto il termine per la presentazione del modello Unico persone fisiche con riferimento ai redditi 1999 anche se la trasmissione telematica dello stesso dovrà essere effettuata entro il mese di ottobre ovvero entro il 15 novembre. Conseguentemente il venditore dovrà dichiarare se il reddito fondiario dell'immobile è stato indicato nella dichiarazione riguardante i redditi dell'anno 1999. La trasmissione telematica rappresenta pertanto solo una modalità di acquisizione tecnica dei dati. Al contrario la scadenza dei termini di presentazione è sempre antecedente rispetto al termine entro cui effettuare la trasmissione telematica del modello.

In riferimento alla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione dei redditi occorre ricordare che possono verificarsi dei casi in cui pur essendo ancora aperti i termini per la presentazione della dichiarazione dei redditi, una delle parti intervenute nell'atto dichiari che il reddito dell'immobile è stato indicato nell'ultima dichiarazione dei redditi (1999) i cui termini di presentazione sono già scaduti. In sostanza i termini di scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi devono essere presi in considerazione anche in relazione alla scelta concretamente effettuata dal contribuente che potrebbe essersi avvalso della possibilità di dichiarare i propri redditi con il modello 730. In questo caso è evidente, infatti, come i termini di scadenza (31 maggio per il 1999) siano diversi rispetto a quelli previsti per la presentazione del modello Unico. Un esempio aiuterà a chiarire:

· due venditori;

· data dell'atto 30 luglio 2000;

· uno dei venditori si è avvalso della possibilità di presentare il modello 730;

· l'altro venditore svolgendo un'attività professionale non può presentare il modello 730, ma deve necessariamente presentare il modello Unico i cui termini sono ancora aperti alla data dell'atto;

· data di scadenza per la presentazione del modello 730: 31 maggio (per i redditi 1999) per coloro che si sono avvalsi di un C.A.F.;

· data di scadenza per il modello Unico persone fisiche: 31 luglio (per i redditi 1999);

· dichiarazione da rendere in atto ai sensi della L. n. 165/1990: il soggetto che ha presentato il modello 730 dichiarerà di aver indicato nell'ultima dichiarazione dei redditi (1999) il reddito fondiario dell'immobile oggetto di alienazione. Il professionista (venditore) che deve ancora presentare la dichiarazione dei redditi in quanto non sono ancora scaduti per lui i termini per la presentazione (anno 1999) dovrà dichiarare di aver indicato il reddito fondiario nell’ultima dichiarazione dei redditi (1998). Diversamente, ove l'unità immobiliare, fosse pervenuta per successione durante l'anno 1999 dovrà rendere unicamente una dichiarazione negativa affermando di non aver dichiarato il reddito dell'immobile nell'anno 1998, in quanto l'unità immobiliare è pervenuta a causa di una successione che si è aperta nell'anno 1999.

D'altra parte queste situazioni possono verificarsi anche perché quando è stata scritta la norma (L. n. 165/1990) il legislatore non poteva ancora prevedere la possibilità di avvalersi della presentazione del modello 730 in luogo della dichiarazione dei redditi.

L'espressione "dichiarazione dei redditi”, contenuta nell'art. 3, comma 13 ter del D.L. 27 aprile 1990, successivamente convertito in legge, deve essere intesa come qualsiasi dichiarazione dei redditi e avendo riguardo alla scelta concretamente effettuata dal contribuente. Il modello 730, quindi, pur assumendo una diversa denominazione e forma, rappresenta pur sempre una dichiarazione dei redditi e se il contribuente si è avvalso di questa facoltà, occorre considerare al momento dell'atto, che i termini di presentazione possono essere già scaduti rispetto a quelli di presentazione del modello Unico ancora aperti.

[1] In realtà la disposizione fa riferimento sia agli atti pubblici che alle scritture private aventi ad oggetto non solo il trasferimento della proprietà (di unità immobilari urbane), ma anche la costituzione o il trasferimento di diritti reali sulle stesse.

[2] Anche in questo caso il suddetto limite deve essere proporzionato alla quota di possesso del fabbricato e alla parte dell’anno in cui l’unità immobiliare sia stata effettivamente utilizzata come abitazione principale.

[3] La deduzione è di L. 1.800.000, ma spetta fino a concorrenza dell’importo della rendita catastale dell’immobile utilizzato come abitazione principale e delle sue pertinenze.