Studio n. 50/99/T

ABITAZIONE IN CORSO DI COSTRUZIONE E 'PRIMA CASA'

Approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato il 1° luglio 1999

Questione controversa tuttora e dibattuta tra gli Uffici finanziari e i contribuenti è se le cosiddette agevolazioni per l’acquisto della 'prima casa' siano applicabili nel caso di acquisto di immobile al rustico, in corso di costruzione o di ristrutturazione.

Il problema non si pone per gli atti soggetti ad IVA perché il n. 21 della tabella A, parte II, allegata al d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 633, sottopone all’aliquota IVA del 4 per cento le cessioni di «case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.p.r. 26 aprile 1986, n.131».

L'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131/1996, comma 1, quarto periodo, prevede l'aliquota di registro del quattro per cento «se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 ... ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis».

Oggetto del trasferimento, quindi, deve essere una casa di abitazione non di lusso.

La norma non esclude l'applicabilità delle agevolazioni alle abitazioni in corso di costruzione, né tale esclusione può ricavarsi indirettamente dalla legge.

L'inclusione nelle categorie catastali di 'abitazione' non deve necessariamente sussistere al momento dell'atto; è, invece, necessario che oggettivamente l'immobile sia classificabile come 'abitazione'.

Conferma a tale soluzione del problema viene, oltre che da varie Commissioni tributarie di merito[1], dalla Commissione tributaria centrale[2].

«Nessuna prescrizione viene stabilita dalla legge in ordine allo stato di abitabilità effettiva alla data dell'acquisto … pertanto anche le case, che devono essere sottoposte a lavori di miglioramento o di ultimazione … possono farsi rientrare tra quelle destinatarie dei benefici di legge, indipendentemente dalle condizioni di effettiva momentanea impossibilità di potere essere occupate (cfr. Comm. trib. centr., dec. n. 613 del 23 febbraio 1994). Ovviamente deve trattarsi di immobile, che già presenta le condizioni obiettive, sia amministrative, come la concessione della licenza edilizia ai fini di civile abitazione, sia strutturali perché possano essere adibite ad abitazione»[3].

Su tale linea sono anche le decisioni che riconoscono l'agevolazione ai fabbricati in corso di ristrutturazione[4].

Ciò che conta ai fini della concessione delle agevolazioni fiscali stabilite dalla legge per favorire lo sviluppo dell'edilizia abitativa è l'effettiva destinazione ad abitazione dell'immobile, purché trattasi di abitazione non di lusso. Non è invece rilevante il fatto che l'immobile, successivamente ristrutturato, all'atto dell'acquisto risulti inabitabile in certe sue parti a causa di degrado e carenza di manutenzione[5].

Per l’applicazione delle agevolazioni ai fabbricati da ristrutturare si è pronunciata anche la Cassazione[6].

L'impossibilità di provare al momento dell'atto che trattasi di casa di abitazione non di lusso non può far denegare sic et simpliciter le agevolazioni; la prova dei requisiti può essere fornita dopo l'ultimazione della costruzione.

Per l'abitazione in corso di costruzione fanno fede la concessione edilizia avente ad oggetto un immobile con tale destinazione, ovvero il progetto approvato, anche prima del rilascio della relativa concessione.

L'immobile al rustico al momento dell’acquisto viene completato successivamente secondo il progetto per casa di abitazione, dal venditore o dall'acquirente, secondo gli accordi contrattuali.

Nell'ipotesi di acquisto di abitazione in corso di costruzione deve trattarsi di casa di abitazione anche se al momento dell'atto non è ancora di fatto abitabile.

Per casa di abitazione deve farsi riferimento all'elemento oggettivo di unità immobiliare classificata o classificabile nella categoria A, con esclusione della categoria A/10.

Pertanto, l'agevolazione sarà subordinata alla sussistenza dei requisiti a fabbricato ultimato.

Argomento finale a favore della tesi sostenuta è l'esplicita disposizione che regola l'omologa norma agevolativa in materia di IVA contenuta nel n. 21 della Tabella A) Parte II, allegata al d.p.r. n. 633/1972, che prevede, come si è detto, espressamente «le case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al d.m. 2 agosto 1969 ... ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione …».

La soluzione che nega l’ammissibilità dell'agevolazione contrasterebbe con un criterio di uniformità della disciplina; la norma sull'imposta di registro sarebbe sanzionabile dal Giudice delle leggi per contrarietà ai principi di eguaglianza (art. 3 della Costituzione), e di capacità contributiva (art. 53 della Costituzione).

Per l'omogeneità di trattamento tributario è la circolare n. 1/E del 2 marzo 1994 del Ministero delle Finanze - Dipartimento delle Entrate, che nella premessa afferma: «Va, innanzitutto, segnalato che l'obiettivo che si è inteso perseguire con le sopramenzionate disposizioni normative è stato quello di allineare, sia ai fini IVA e INVIM, sia ai fini degli altri tributi indiretti, il trattamento tributario degli atti di trasferimento delle unità immobiliari idonee ad abitazione, non aventi le caratteristiche di lusso e, nel contempo, di individuare requisiti comuni in presenza dei quali è possibile usufruire del trattamento agevolativo».

Ma il problema, come si è detto, continua ad essere oggetto di controversia e vari uffici del registro nonché alcune Direzioni generali delle entrate hanno da tempo richiesto sul punto il parere del competente Dipartimento delle entrate del Ministero delle finanze che non si è ancora pronunciato espressamente sull'argomento[7].

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[1] Comm. Trib. primo grado di Urbino 20 giugno 1990, in il fisco, 5402; Comm. trib. primo grado di Monza 19 dicembre 1989, in Boll. trib. 1990, 632 e, da ultimo, Commissione provinciale di Agrigento, Sez. VII, Sent. n. 1118 del 4 maggio 1998 in il fisco 1999, 880.

[2] Decisione 10 giugno 1991 n. 4591, in Corr. Trib. 1991, 2987.

[3] Comm. centr., Sez. XXVI, dec. n. 4252 del 19 giugno 1997, in il fisco 1999, 877.

[4] Comm. centr., Sez. XI, 14 luglio 1987 n. 8269, in il fisco, 1988, 654; Comm. trib. secondo grado di Treviso 22 novembre 1985 n. 668, ivi 1986, 3526; Comm. trib. primo grado di Treviso 16 settembre 1986 n. 1099 e Comm. trib. secondo grado di Treviso 11 settembre 1986 n. 2141, entrambe in Corr. trib. 1986, 3260; Comm. trib. primo grado di Lecce 22 marzo 1984 n. 1218, in Boll. trib. 1985, 1015.

[5] Commissione centr., Sez. XII, decisione 23 marzo 1996, n. 1392, in Guida normativa 3 ottobre 1996, n. 185, p. 29.

[6] Sez. I, Sentenza 28 giugno 1995 n. 7259, Corr. trib. 1996, 124.

[7] La Direzione regionale delle entrate della Lombardia, con nota 29 maggio 1997, Ser. I, Div. I, prot. 30832/98, si mostra favorevole all'agevolazione con argomentazioni che ripetono i motivi qui sostenuti: «trattandosi di una questione di carattere generale», prega la Direzione Centrale per gli affari giuridici e per il contenzioso tributario di «far conoscere il proprio parere al riguardo».