Studio n. 2381
1. Premessa.
1.1. Rispetto all'autonomia contrattuale, che si
caratterizza quale libertà per la determinazione concordata d'assetti negoziali
entro limiti d'ordine essenzialmente negativo (C. Civ. art. 1322/1 "Le
parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti
imposti dalla legge"), possono certo interferire, per quanto in via piuttosto
eccezionale, anche limiti d'ordine positivo. Quali, tra l'altro, da potervi
influenzare, più o meno decisivamente, la stessa determinazione e
configurazione degli assetti corrispondenti. Sino, in ispecie, a implicarvi la
complessa fenomenologia, per più versi piuttosto ardua, che viene
caratterizzata, comunemente, come "contratto imposto" [1].
Nella stessa fenomenologia sembra potersi inquadrare
- o vi possiamo almeno accostare - anche la figura della prelazione legale,
atteso che questa, se pur volta non a direttamente incidere sul
"quantum" della controprestazione e/o sull'"an" della
contrattazione, è però destinata ad almeno influire, cosa non trascurabile,
sulla scelta della controparte stessa. In ragione del fatto, come risaputo,
ch'essa prelazione viene a designare, dal punto di vista del suo titolare
attivo, addirittura una situazione di priorità, che vale a comportare, per
colui che ne è investito, d'essere nettamente preferito, a confronto di altro o
di altri soggetti, per l'acquisto (oneroso) d'un diritto su un certo bene [2].
Ne segue, chiaramente, che l'accennata figura viene
a tradursi, per colui che è titolare del bene che dev'essere oggetto della
contrattazione, in una prescrizione che, esprimendosi nell'obbligo di preferire
a parità di condizioni il titolare della prelazione a confronto d'altri
possibili interessati, viene anche a riflettersi in vera imposizione. E,
precisamente, in un'imposizione, che può essere implicativa, a seconda dei vari
contesti fattuali, di conseguenze pratiche piuttosto notevoli. E, quindi, non
solo da comprimere formalmente, come dianzi già segnalato, il principio
d'autonomia contrattuale, ma anche da effettivamente poi pesare, per non poche
svariati risvolti, sulla logica della concreta contrattazione.
Questo primo approccio, per quanto volutamente molto
sommario, dovrebbe essere sufficiente, se non per pienamente motivare
l'inquadramento proposto, almeno per fare avvertire, in ordine alla
impostazione e soluzione delle connesse questioni, una fondamentale esigenza.
In vista, appunto, del tenere sempre conto che, com'essa prelazione
istituzionalmente si profila in una funzione positivamente limitativa
dell'autonomia contrattuale, così abbisogna anche d'essere applicata, volta a
volta, con molta cautela. Onde, se non altro, evitare ch'essa, magari staccata
dalla ratio sua specifica, abbia a
esserne incongruamente estesa, oltre che di là dalle fattispecie per cui è
stata effettivamente concepita, anche in aggravamento del corrispondente
congegno.
1.2. Interessa, per molteplici e vari aspetti,
quest'ultimo profilo. Va tenuto conto, infatti, che la figura della prelazione,
per quanto in sé piuttosto nitida e semplice, può nondimeno atteggiarsi assai
diversamente, oltre che in ragione delle particolari fattispecie, anche in
funzione, a prescindere dalle fattispecie stesse, del congegno giuridico,
attraverso cui è chiamata a dispiegarsi [3].
Basti avere qui presenti - come riferimenti per
un'analisi opportunamente comparativa - i seguenti tipi. Quale, per la
prelazione ereditaria, in C. Civ. art. 732/1, prescrivente che "il
coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve
notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri
coeredi, i quali hanno diritto di prelazione" (e, per di più, non senza
avvertenza che, "in mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto
di riscattare la quota dall'acquirente ..."). E, per la prelazione
agraria, in L. 14.8.1971 n. 817 art. 8, specificativo del fatto che, in vista
d'un possibile riscontro positivo da parte del coltivatore (entro 30 giorni),
"il proprietario (gli) deve notificare con lettera raccomandata la
proposta di alienazione, trasmettendo il preliminare di compravendita, in cui
devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre
norme pattuite, compresa la clausola per l'eventualità della prelazione".
E, per la prelazione urbana, in L. 27.7.1978 n. 392, statuente che il locatore,
che "intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne
comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale
giudiziario" (art. 38/1), indicandovi "il corrispettivo, da
quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la
compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il
diritto di prelazione" (art. 38/2), non senza - oltre alla precisazione
che "il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il
termine di 60 giorni dalla ricezione della notificazione, con atto notificato
al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a
quelle comunicategli" (art. 38/3) - anche l'avvertenza, per il caso di
positivo esercizio della prelazione stessa, che il conseguente "versamento
del prezzo d'acquisto, salva diversa condizione indicata nella comunicazione
del locatore, deve essere effettuato entro il termine di 30 giorni decorrenti
dal 60° giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della
comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del
contratto di compravendita o del contratto preliminare" (38/4; il tutto,
per il caso d'avvenuta violazione della prelazione, da integrare con la assai
puntuale disciplina, che vi è strettamente connessa, ai fini del possibile
riscatto: art. 39).
Sulla normativa ultima, originariamente concepita
per immobili locati a uso aziendale e comportante contatti diretti con il
pubblico (art. 41/2 cfr. art. 35), è venuta ora a sommarsi, in funzione
ampliativa, l'estensione profilata dalla legge 9.12.1998 n. 431 [4].
Questa ne comporta l'applicazione anche a immobili locati a uso abitativo,
profilandovi che il locatore, con riguardo ai contratti stipulati ai sensi
dell'art. 2 commi 1° e 3°, come si può ivi valere, anche [g] "quando ...
intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili
ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria
abitazione", del diniego di rinnovo, così ha però anche da tenere conto
che, giusto in vista di quella vendita, "al conduttore è riconosciuto il
diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e
39 della legge 27 luglio 1978 n. 392" (art. 3/1).
E, stante questa maggiore estensione della sfera
d'applicazione della prelazione urbana, tanto più conviene di fermarvi
l'attenzione. In vista, per l'appunto (e come già avvertito), di meglio
ribadirne, in diagnosi differenziale rispetto agli altri regimi richiamati, lo
specifico funzionamento (a prescindere, peraltro, da ogni possibile
considerazione sul requisito negativo - consistente nel fatto che il locatore
"non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo" - che,
pur non facilmente razionalizzabile, sembrerebbe però estraneo alla logica del
congegno stesso) [5].
2. Analisi del
congegno.
2.1. Risulta piuttosto rigorosa e circostanziata la
disciplina della comunicazione (denuntiatio),
a cui il locatore, che voglia portare avanti un progetto d'alienazione, è
tenuto nei confronti del conduttore, non solo quanto alle modalità (L. 392/1978
art. 38/1: "Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo
oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione con atto notificato a mezzo
di ufficiale giudiziario"), ma anche quanto ai contenuti (art. 38/2:
"Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo ..., le altre
condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad
esercitare o meno il diritto di prelazione"). Ma, di là dalle questioni
d'ordine probatorio che più si connettono al primo profilo, più a noi
interessano quelle che, in connessione principalmente con l'altro, attengono
alla portata giuridica della comunicazione stessa. E, più precisamente, in
vista della concreta e specifica realizzazione del progetto negoziale, al cui
servizio essa dev'intendersi posta.
Notevole, al riguardo, è l'opinione sostenuta da
vari studiosi, ma che ha trovato qualche riscontro anche in giurisprudenza,
secondo cui la denuntiatio al
conduttore, lungi dal ridursi a mera operazione partecipativa, avrebbe anzi il
significato d'una vera e propria proposta. Tale, quindi, che l'eventuale
adesione del conduttore, da esprimere attraverso le medesime modalità (art.
38/3 "Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione ... con atto
notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario ..."), vi
verrebbe a corrispondere, a propria volta, a mo' di vera accettazione, in
guisa, per l'appunto, da segnarvi il perfezionamento anche agli effetti
traslativi [6]. O, almeno,
agli effetti d'un vero vincolo, come tale coattivamente azionabile, per la
futura stipulazione d'un contratto definitivo[7].
E, comunque, da valere - sia nell'una che nell'altra versione - in funzione
sostanzialmente conclusiva [8].
Non solo. Ma, procedendo in una tale prospettiva,
s'è anche giunti alla recisa conclusione, ch'essa denuntiatio varrebbe a sostanziare, ben più che una semplice
proposta (nel senso di C. Civ. art. 1328), addirittura una proposta
irrevocabile (nel senso di C. Civ. art. 1329). E, come tale, perfettamente
vincolativa, nei riguardi del proprietario, non solo dopo l'adesione prestatavi
dal conduttore, ma anche e già prima [9].
In voluta congruenza, a quanto pare (per quanto non espressamente specificato),
con la nota e generale tesi, profilata in altro contesto, che vorrebbe
configurare, siccome "inderogabilmente sottratte alla revoca", tutte
"le proposte dovute" [10].
2.2. Senonché, movendo a ritroso, non dovrebbe esser
difficile, per quest'ultimo punto, svuotarne sùbito ogni consistenza. Basti
considerare che, anche a volere valutare la denuntiatio
promanante dal locatore a stregua d'una proposta per il suo destinatario
(conduttore), non si può però trascurare che, come l'intero regime è volto ad
assicurare per lo stesso destinatario sì preferenza ma, per tutti gli altri
versi, a parità di trattamento con altri possibili interessati all'acquisto,
così anche il regime della proposta, salva la priorità per l'uno, dovrebbe
essere determinato, per l'uno e gli altri, in maniera identica. Sino, insomma,
a doverne necessariamente argomentare che, stante il regime della normale
revocabilità della proposta (nel senso di C. Civ. art. 1328), lo stesso avrà
certamente a valere, se non diversamente stabilito, oltre che nei confronti di
altri destinatari della proposta, anche e non meno in quelli dell'avente
prelazione [11].
Ma c'è di più. A noi pare che, a prescindere dalla
pretesa irrevocabilità, già il profilo della proposta, che s'è creduto di
ravvisare nella denuntiatio ex L.
392/1978 art. 38/1-2 [12],
debba ritenersi, come già in altro luogo s'è cercato di mostrare, per
radicalmente infondato [13].
Decisivo, per quest'altro riguardo, è che la legge stessa, lungi dal
prospettare la progettata vendita come destinata a eventualmente esaurirsi
nella sequenza di denuntiatio (da
parte del locatore) e adesione (da parte del conduttore), espressamente vi
prefigura che una tale sequenza abbia necessità, per approdare all'esito
giuridico corrispondente, di successivamente tradursi, in subordine al
contestuale versamento del prezzo (salvo che sia stata predisposta diversa
condizione), nella stipulazione d'apposito contratto (L. 392/1978 art. 38/4
"Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di
acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore,
deve essere effettuato entro ..., contestualmente alla stipulazione del
contratto di compravendita o del contratto preliminare"). A meno,
naturalmente, di voler degradare una tale stipulazione a un ruolo meramente
documentario o riproduttivo [14],
quale, tutt'al più, negozio d'accertamento [15].
Epperò, attraverso quest'ultimo espediente, in guisa, oltre che da pervenire a
una costruzione piuttosto barocca (e possibile fonte di complicazioni
giuridiche inestricabili), anche da fare violenza al testo normativo [16].
Non solo. E' lo stesso testo normativo che, lungi
dal profilare la denuntiatio a guisa
di proposta per contratto traslativo (come possibile nello stile di C. Civ.
art. 732: "Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota ...,
deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri
coeredi, i quali hanno diritto di prelazione ...") o per contratto
preliminare (come presupposto nello stile di L. 817/1971 art. 8 "Il
proprietario deve notificare ... la proposta ..., trasmettendo il preliminare
di compravendita ..."), rende palese com'essa, nel presupporre non più che
un progetto d'alienazione (L. 392/1978 art. 38/1 "Nel caso in cui il
locatore intenda trasferire ...") siccome da giuridicamente realizzare in
un secondo momento ("... condizioni alle quali la compravendita dovrebbe
essere conclusa ..."), abbia anche a valere, anzi che in funzione di
proposta, piuttosto quale invito a proporre (od offrire). E, quindi, da far sì
che sia proprio l'eventuale adesione del conduttore, col segnare l'effettiva
proposta od offerta (art. 38/3 "Il conduttore deve esercitare il diritto di
prelazione ... offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli"), a
ultimativamente promuovere, col rendervi possibile l'accettazione del locatore,
il conclusivo perfezionamento - sempre in ulteriore subordine al contestuale
versamento del prezzo - della divisata alienazione (art. 38/4 "Ove il
diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo ... deve essere
effettuato ... contestualmente alla stipulazione del contratto ..."),
nello stile, secondo che più convenga alle parti, d'un traslativo (definitivo)
o d'un preliminare (obbligatorio) ("... contestualmente alla stipulazione
del contratto di compravendita o del contratto preliminare"). E, comunque,
nell'intesa che, in riscontro al mero interpello attraverso la denuntiatio, l'eventuale dichiarazione
positiva del conduttore (proposta od offerta), come non vale in funzione
rigorosamente perfezionativa (né per l'effetto traslativo né per quello
obbligatorio), così deve anche lasciare libero l'altro (locatore), quanto a
prestarvi o meno, ai fini d'una possibile conclusione dell'accordo, il
necessario consenso [17].
2.3. Ma, pur ammessa una siffatta diagnosi
differenziale, non sono ancora esaurite le principali questioni, che sono
connesse al meccanismo dell'accordo. Va precisato, anzi tutto, che l'adesione/offerta
del conduttore, seppure ancora implicativa dell'obbligo di previo versamento
del prezzo (in contestualità con la successive stipulazione), la si potrebbe
forse intendere, in quanto già preclusiva d'alienazione ad altro soggetto,
siccome non (liberamente) revocabile. E, per converso, che la libertà per il
locatore, se pur in massima deve tradursi in assenza di responsabilità per
l'eventualità d'un suo ritiro [18],
non deve però anche completamente escludervi la configurabilità, nel concorso
di circostanze particolari, d'una responsabilità precontrattuale (ai sensi di
C. Civ. art. 1337) [19].
3.
Giurisprudenza recente.
3.1. La ricostruzione che abbiamo dianzi
prospettato, sembra pienamente corrispondere, almeno per l'insieme, alla
disciplina ch'era stata delineata, per la configurazione della prelazione
urbana, in una normativa notevole, ma rimasta purtroppo largamente ignorata,
già all'indomani della prima guerra mondiale (RDL 1476/1923 art. 2 (ripreso RDL
650/1927 art. 1) [20].
In consonanza, del resto, con l'interpretazione, che ne venne offerta, con
straordinario rigore argomentativo, da Cass. 28.2.1933 [21].
E, per di più, anche con la tesi profilata, in termini generali, in autorevole
sede dottrinaria [22].
Merita poi aggiungere che la stessa ricostruzione,
in specifico riferimento alla normativa che qui interessa, è stata poi
largamente e variamente condivisa. Non solo, segnatamente, da parte di alcuni
studiosi [23]. Ma anche,
come ancor più può contare anche nei risvolti pratici, da parte di pronunce giudiziali
autorevoli [24].
Solo che, in tempi più recenti, è stata la Suprema
Corte, tornando su precedente decisione, a mutare decisamente indirizzo [25],
sino, per ultimo, a ulteriormente precisare la svolta (Sezioni Unite) [26].
In guisa, peraltro, da fare ormai e sempre leva, invece che sul tradizionale
meccanismo dell'accordo contrattuale, piuttosto sulla operatività della
prelazione quale diritto potestativo [27].
Epperò, mentre dapprima nell'intesa che il suo esercizio positivo già
fonderebbe l'obbligo di versamento del prezzo e concluderebbe a favore del
titolare la vicenda acquisitiva dell'immobile (sì, quindi, da degradare la
conseguente stipulazione a mera consacrazione documentaria) [28],
successivamente, in rettifica di questa seconda parte, nell'intesa ch'esso
esercizio comporterebbe "soltanto il sorgere - per entrambe le parti -
dell'obbligo legale di addivenire, entro un preciso termine, alla conclusione
del previsto contratto (definitivo o preliminare)" [29].
Ma, nonostante l'alta autorevolezza d'entrambe tali
voci, non dovrebbe essere difficile rendersi conto, quanto all'effettiva
sostanza, come le soluzioni che ne sono state prospettate, lungi dal poter
rispondere alla logica del discorso normativo, non altro vengano a realizzare,
a conti veramente fatti, che l'esibizione d'una mera giurisprudenza dei
concetti (Begriffsjurisprudenz). Tale, per la specie, da aver impostato tutto
l'assunto, anzi che sulla portata delle norme stesse, piuttosto sopra un'idea a priori della figura concettuale, che
vi sarebbe stata messa a profitto.
3.2. Interessante - in funzione d'un controllo
critico - è il modo stesso, in cui l'analisi giuridica, nel passaggio dall'una
all'altra sentenza, vi appare concresciuta. Sta il fatto che, ferma per
entrambe la presupposta decisività dell'affermata prelazione in termini
d'esercizio d'un diritto potestativo, tuttavia abbiamo che la seconda
decisione, per non dovere tollerare una vanificazione della stipulazione
successiva a stregua d'una mera consacrazione documentaria, ha creduto di potere
correttamente ripiegare, onde rendere compatibile quella decisività con la
stipulazione stessa, nell'idea ch'esso esercizio, lungi dal concludere la
vicenda acquisitiva, varrebbe solo a fondazione d'un obbligo legale a futura
stipulazione (e, precisamente, come obbligo coattivamente adempibile ex C. Civ.
art. 2932). Ma, stranamente, non s'è tenuto conto, a quel modo argomentando,
che nella stessa norma, come la prospettata successiva stipulazione della
compravendita contraddice alla postulazione d'un già realizzato effetto
acquisitivo, così anche la prospettata stipulazione successiva d'un preliminare
dovrebbe contraddire alla postulazione dell'effetto obbligatorio. E, invero,
viene a trattarsi, per l'uno e l'altro verso, d'una difficoltà che appare, a confronto
d’entrambe quelle tesi, assolutamente insuperabile.
Ma, appunto, l'ambiguità di base sta giusto
nell'uso, ch'è stato ivi fatto, d'una importante figura concettuale. Basti, per
quanto qui interessa, di rifarsi a uno studio lontano, ma meritatamente
celebre, in cui si delinea la portata propria dei diritti potestativi, siccome
integranti un potere di configurazione, rispetto a cui l'altra parte si trova,
quanto alla produzione d'un certo effetto nella sua stessa sfera, in uno stato
di mera soggezione [30].
Sì, quindi, da veramente importare - proprio per la logica del potere stesso -
che l'accento abbia propriamente a cadere, non sulla natura dell'effetto che si
tratta di provocare, ma solo su quella della posizione, come già accennato, in
cui si trova l'altra parte.
Ciò, del resto, pienamente concorda col riportato
atteggiamento giurisprudenziale. Infatti, quanto alla discussa incidenza
dell'esercizio del diritto potestativo (ius
praelationis), se in un primo tempo
s'è postulato un effetto d'ordine reale, poi s'è pensato a uno d'ordine
obbligatorio. Ma, entro questa seconda configurazione, com'è possibile
ipotizzare un obbligo d'ordine positivo (per futura contrattazione), così è
possibile anche postularne uno d'ordine meramente negativo (siccome, per l'appunto,
preclusivo dell'alienazione a soggetto diverso dall'avente prelazione a
condizioni non più onerose di quelle già fatte proprie e offerte da
quest'ultimo).
Il tutto, a sua volta, agevolmente ritraducibile nei
termini, che sono coerentemente propri, in funzione sanzionatoria, al
meccanismo della prelazione urbana. Sì, a stregua della più vecchia normativa,
da importare, per il caso di avvenuta elusione o violazione del diritto di
prelazione, responsabilità per danni (RDL 650/1927 art. 1). E, a stregua della
normativa nuova e vigente, da importare, per lo stesso (o analogo) caso,
addirittura esposizione all'azione per un riscatto coattivo (L. 392/1978 art.
39). Quindi, come prima anche ora, sempre nella postulata caratterizzazione
d'esso ius praelationis, a
prescindere dall'effetto specifico a cui era ed è coordinato, quale diritto
potestativo (o Gestaltungsrecht).
4.
Osservazione aggiuntiva.
4.1. Merita cercare di meglio valutare l'impatto del
meccanismo di prelazione, che abbiamo dianzi tentato di profilare, sul regime
delineato dalla legge 431/1998. Entrano in gioco i seguenti punti: (a) art. 3/1
"Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'art. 2 [cfr. art. 2/1 "Le parti possono stipulare contratti di locazione
di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati
per un periodo di 4 anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire
... o effettuare ... ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le
modalità di cui al medesimo art. 3 ..."] e alla prima scadenza dei
contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo [cfr. art. 2/3
"In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare
contratti di locazione, definendo ... sulla base di quanto stabilito in appositi
accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia
e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative ..."], il
locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto,
dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi: ..."; (b) art. 3/1 "... g) quando il locatore
intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili
ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione
..."; (c) art. 3/1 "... In tal caso al conduttore è riconosciuto il
diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39
della legge 27.7.1978 n. 392".
Ne segue che il compratore, il quale "intenda
vendere l'immobile a terzi" (L. 431/1998 art. 3/1 lett. g), ha tutta la
possibilità, avendo a comunicare al conduttore il proprio diniego "con
preavviso di almeno sei mesi" rispetto alla prevista scadenza (art. 3/1),
d'avviare tutta l'operazione di vendita assai per tempo. E, in questa
prospettiva, di tempestivamente ottemperare, per il rispetto del diritto di
prelazione a stregua della L. 392/1978 art. 38 (quale riconosciuto al nostro
conduttore dalla nuova L. 431/1998 art. 3/1 lett. g), alla prescritta denuntiatio (ex L. 392/1978 art. 38/2),
per modo che, a sua volta, il conduttore possa tempestivamente esprimere la
propria adesione (ex art. 38/3 "... entro il termine di 60 giorni dalla
ricezione della comunicazione ... offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli"),
restando per ultimo inteso che, ove s'abbia poi a formare e consolidare
l'accordo tra le parti, anche la sua definizione conclusiva, con contestualità
per il pagamento del prezzo, possa avvenire nel termine utile (ex art. 38/4
"... versamento del prezzo ... entro il termine di 30 giorni decorrenti
dal 60° giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione da parte del
proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita
o del contratto preliminare").
Ne risulta che il meccanismo complessivo è per non
implicare apprezzabili vuoti o interferenze tra la richiesta cessazione del
rapporto locatizio e l'attuazione della vicenda traslativa in vista della quale
s'è inteso giustificare la richiesta stessa. E, quindi, vuol dire che, mentre
la comunicazione del diniego del rinnovo per progettata alienazione deve
partire col corredo delle modalità per consentire la prelazione del conduttore
(o almeno dev'essere tempestivamente integrata con un tale corredo), poi
l'eventuale mancato perfezionamento della vicenda stessa, facendo venir meno la
ragione giustificativa della cessazione d'esso rapporto, varrà anche a giocare,
a seconda dei casi, come impedimento alla cessazione stessa o come ragione di
responsabilità. Il tutto, insomma, sì da ulteriormente restringere, in ordine
alla propria determinazione ultima, il margine di libertà per il locatore, ma,
ancora e sempre, senza annullargli la possibilità, per quanto ormai possa
praticamente valere, di eventualmente non più dare corso, malgrado la professata
disponibilità del conduttore all'acquisto, alla pur già progettata alienazione.
4.2. E' in gioco, come si vede, solo un margine di
libertà. Ma, appunto, un margine non sottovalutabile, dato che la sua
postulazione, mentre non esclude la razionalità del meccanismo complessivo
(come, del resto, destinato a obbedire a istanze economiche variabili eppur
cospiranti a naturale equilibrio), può bene servire a interessi contingenti ma
apprezzabili. Solo che, per far funzionare l'insieme, occorre anche si
recuperi, finalmente, giusto quella diagnosi differenziale della prelazione
urbana, che sembra essere stata completamente stravolta, nel contesto d'una
vicenda culturale non propriamente progressiva, dal pensiero giurisprudenziale.
Un pensiero, appunto, che sembra aver per ultimo portato, per ossequio a non
appropriate superfetazioni dogmatiche (e fors'anche a inconsapevoli indulgenze
ideologiche), ad addirittura rinnegare sé stesso (e, più precisamente, a
rinnegare quello che in anni magari lontani, ma anche meno lontani, aveva pur
già lucidamente prodotto).
[1] P. TRIMARCHI, Istituzioni di diritto privato, 4a ed.,
Milano 1981, § 200, §§ 234-238.
[2] Per una trattazione
d'assieme, M. D'ORAZI FLAVONI, Della
prelazione legale e volontaria, Milano 1950, ora in Scr. giur., I, Roma 1965, pp. 7-500.
[3] Sia per intanto consentito
di rinviare - in ordine alle connesse questioni - a S. TONDO, Configurazione della prelazione urbana,
in Riv. not., 1981, pp. 17-26.
[4] Vedere - per un primo esame
- F. e G. DE PAOLA, in "Il Sole - 24
Ore" - "Guida al Diritto"
50 [26.12.1998], pp. 44-55.
[5] Tale requisito è stato
sottoposto a dura critica - anche sotto il profilo della legittimità
costituzionale - dall'on. D. BENEDETTI VALENTINI, Atti Cam. Deputati, seduta 30.11.1998, p. 36 s.
[6] R. ALOISIO, in NLCC, 1978, I (Equo canone), p. 236 (sub
art. 38); G.G. CASAROTTO, I nuovi
problemi della prelazione urbana, in Riv.
dir. civ., 1978, p. 638.
[7] G. CIAN, Le prelazioni a
favore del conduttore nella locazione ad uso non abitativo, in "Atti Conv. Milano" 1979, Padova
1979, p. 107 s.
[8] Altri ragguagli - su prese
di posizione per l'uno o per l'altro senso - in M. EROLI, La natura della "denuntiatio" nella prelazione urbana: quali
certezze?, in Giur. It., 1987,
I/1 c. 887 nt. 2.
[9] G. VALCAVI, Sul carattere irrevocabile dell'offerta di
vendita di immobile urbano in prelazione al conduttore, in Giur. It., 1991, I, cc. 469-474 (in
adesione - ma con diversità di qualificazione dogmatica - a Cass. S.U.
4.12.1989 n. 5357, ib., cc. 470-482).
[10] R. SACCO, La conclusione dell'accordo, in Tratt. dir. priv. (dir. RESCIGNO), IX,
Torino 1984, p. 90 (richiamante a proprio sostegno - oltre a Cass. 9.3.1948 n.
365 in Giur. It. 1949 I/1 c. 218 ss.
- anche A. DALMARTELLO, I contratti delle
imprese commerciali, Padova 1962, p. 131 ss.: ma il richiamo di quest'altro
non sembrerebbe appropriato, avendo riguardo all'ipotesi, non anche di
comunicazione in rispetto di prelazione, ma solo di proposta in esecuzione del
vincolo da contratto preliminare).
[11] In senso conforme - per la
revocabilità della proposta - A. NICOLETTI e R. RESTIVO, La locazione degli immobili urbani non destinati a uso abitativo,
Roma 1981, p. 80.
[12] Punto che risulta condiviso - oltre che da qualche autorevole
sentenza (quale Cass. 24.10.1983 n. 6256 in Foro
It., 1983, I, c.3004: su cui, R. TRIOLA, La prelazione urbana [rassegna di giurisprudenza], in Vita not., 1987, § 16, p. 153) - anche
da non pochi studiosi (es. D. SPALLANZANI, La
vendita dell'intero stabile e la prelazione urbana, in Riv. not., 1984, p. 203 ss.
[13] TONDO (nt. 3), p. 30 ss.
(con R. TRIOLA, La prelazione urbana:
prime osservazioni, in Vita not.,
1979, pp. 497-505).
[14] ALOISIO (nt. 6), pp.
236-242.
[15] CASAROTTO (nt. 6), p. 639.
[16] TRIOLA (nt. 13), p. 499 s.;
TONDO (nt. 3), p. 29 s.
[17] TRIOLA (nt. 13), p. 499 s.; TONDO (nt. 3), p. 27 ss.
[18] In questo senso, per
ultimo, P.M. GIARDINI, Profili
strutturali della prelazione locatizia, in Prelazione e contratto (cur. G. BEBEDETTI e L.V. MOSCARINI), Milano
1988, p. 271 ss. (nel quadro d'una complessiva e decisa ripresa della diagnosi
differenziale anche qui riproposta).
[19] TONDO (nt. 3), p. 30 s.
[20] Comma 1°: "Nelle
vendite di appartamenti per abitazione o di locali ad uso di negozio o studio,
il conduttore ha diritto di essere preferito, a parità di condizione, a
qualsiasi altro acquirente. A questo scopo il proprietario deve invitare il
conduttore a dichiarare se intende acquistare i locali da lui occupati,
indicando il prezzo che ne desidera e le altre condizioni di vendita. Il
conduttore entro il termine di un mese deve far conoscere se intenda valersi
del diritto di prelazione …, depositando in caso affermativo presso un istituto
di credito almeno il decimo del prezzo a titolo di caparra e di anticipo";
comma 2°: Qualora il conduttore non dichiari di volere acquistare i locali da
lui tenuti in fitto o non esegua il deposito della quota di prezzo nel termine
su indicato, il proprietario può vendere i locali ad altri"; comma 3°:
"Il proprietario, ove non ottemperi all'obbligo della prelazione, sarà
tenuto al risarcimento dei danni in solido con l'acquirente".
[21] In Giur. It. 1934 I/1 c. 88 s.: "Come venne esattamente osservato
dalla denunciata sentenza, l'interpellanza fatta dal proprietario all'inquilino
in relazione al diritto di prelazione di cui al surricordato DL (650/1927),
quando fosse stata accettata dal conduttore dello stabile messo in vendita,
altro effetto non poteva produrre che quello di stabilire, nel caso che a tale
vendita si fosse addivenuti per quel dato prezzo, un diritto di preferenza
dell'inquilino stesso. Ma non obbligava, senz'altro, il proprietario a vendere,
ben potendo esso, per suoi motivi personali o per sopraggiunte circostanze,
astenersi dal vendere, così come avrebbe senza dubbio potuto, nell'ipotesi di
maggiori offerte da altri ricevute, annullare la precedente proposta,
rivolgendo all'inquilino una nuova interpellanza per il maggiore prezzo
offertogli. Dal che è agevole desumere come l'accettazione della speciale
interpellanza di cui trattasi avesse effetti limitati al raggiungimento del
fine particolare per i quale era stata preordinata e non producesse, perciò, un
vincolo giuridico perfetto come la promessa di vendita vera e propria, anche
perché di questa non aveva la spontaneità, essendo fatta in ottemperanza ad un
preciso obbligo imposto dalla legge" (incongrua - e comunque non sorretta
da nessuna controdeduzione - la svalutazione propostane da L. PIERALLINI, Contenuto della denuntiatio nella prelazione
legale e volontaria, in Riv. not.,
1983, p. 1138 ss.).
[22] G. MIRABELLI, L’atto non negoziale nel diritto privato,
Napoli 1955, p. 329 ss.
[23] P. FERRONE, Sulla natura della comunicazione del
locatore nella prelazione ex art. 38 della L. 392 del 1978, in Giur. It., 1984, I/2, cc. 195-198; EROLI
(nt. 8), cc. 896-900; GIARDINI (nt. 18), pp. 255-286.
[24] Così - oltre a Trib.
Tortona 3.2.1983 (Arch. locaz., 1983,
p. 106) e Trib. Matera 30.6.1983 (Giur.
It., 1984, I/2, c. 195 ss.) - Cass. 9.5.1985 n. 2897 (Foro It., 1985, I, cc. 3111-3112: con nota critica - postulante
l'effetto d'un obbligo a contrarre - di D. PIOMBO, ib., cc. 3106-3110).
[25] Così - in sostanziale
sintonia con Cass. 10.4.1986 n. 2521, in Foro
It., 1986, I, c. 2162 (richiamata da TRIOLA [nt. 12], § 16, p. 153) - Cass.
17.4.1987 n. 2726 (Giur. It., 1987,
I/1, c. 896 ss.).
[26] Ripresa della diagnosi
contrattualistica - ma per identità d'approdo - in Cass. 19.1.1988 n. 355
(criticata - quanto alla qualificazione dogmatica ma non all'esito - da A.
SCHERMI, Il diritto di prelazione
..., in Giust. civ., 1988, pp.
2344-2353).
[27] Cass. S.U. 4.12.1989 n.
5357 (Giust. civ., 1990, p. 336 ss.:
nota adesiva di A. SCHERMI, Ancora sulla
natura del diritto di prelazione nelle locazioni urbane, ib., pp. 341-345;
stranamente, quasi dimentico del proprio precedente impegno critico, sembrerebbe
avervi aderito anche R. TRIOLA, Ancora
sulla natura della denuntiatio in tema di cd. prelazione urbana, ib., p. 1313 ss., spec. 1318),
ulteriormente confermata (Cass. 22.2.1991 n. 1909: con nota adesiva di A.
LEPRI, in NGCC, 1992, I, p. 23). Vi
s'avvicina - nel senso di presupporre anche lui vincolatività (ma non ai sensi
dell'art. 2932) - B. CARPINO, Prelazione
e riscatto, in Enc. Giur.
Treccani, XXIII, 1990, § 5.2).
[28] Soprattutto - nello spirito
di A. LISERRE, La prelazione urbana,
in Le prelazioni (Atti Conv. Napoli
1985), Milano 1985, p. 57 (non ridurre la denuntiatio
quasi a una funzione di mero "sondaggio") - la già citata Cass.
2726/1986 (nt. 25).
[29] Qui citata secondo la
massima (in Foro It., 1990, I, c.
1564).
[30] G. CHIOVENDA, L'azione nel sistema dei diritti (1903),
in Saggi di dir. proc. civ., Milano
1993, § 11, p. 20 ss.