COMMISSIONE STUDI CIVILISTICI
IL REGIME DEI
POSTI AUTO REALIZZATI SUCCESSIVAMENTE ALLA EDIFICAZIONE DEL FABBRICATO DOPO IL
TESTO UNICO DELL’EDILIZIA E LA LEGGE LUNARDI
Approvato
dalla Commissione Studi il 19 marzo 2002
Premessa
Si è in altra occasione esaminata la portata delle
disposizioni che, nel breve volgere di un trimestre, si sono succedute nella
disciplina dell’edilizia e se ne è cercato di verificare l’impatto sulla
materia dei posti auto previsti dall’art. 18 della legge 765/1967 (c.d. legge
ponte).
Se la nuova normativa del testo unico non sembra
aver inciso più di tanto sulla disciplina dei posti auto realizzati
contestualmente alla edificazione del fabbricato, maggiori difficoltà
interpretative sorgono invece per quei parcheggi che vengono creati
successivamente e che ad oggi risultano disciplinati essenzialmente dalla legge
"Tognoli" (122/1989) e dalla legge 662/1996.
Le innovazioni per quel che concerne i titoli
abilitativi all’intervento edilizio e l’espressa abrogazione delle disposizioni
della legge 662 relative ai posti auto implicano una serie di conseguenze che
si riflettono principalmente sulla individuazione del "tipo" di
parcheggio realizzato e sul relativo regime di circolazione.
1. I parcheggi
"Tognoli"
1.1 L’evoluzione
della normativa
A differenza della legge ponte, la legge
"Tognoli" fa riferimento a posti auto realizzati successivamente alla
edificazione del fabbricato.
È stato esattamente osservato come la normativa del
1989 abbia – a differenza di quella del 1967 – una pluralità di destinatari, e
cioè tanto i soggetti pubblici (come per la legge ponte) quanto i soggetti
privati, e la sua finalità sia essenzialmente quella di incentivare la
realizzazione di nuovi parcheggi soprattutto in vista di risolvere questioni
generali relative al traffico veicolare (1).
Per tale motivo, non essendo connessi al rilascio della concessione edilizia, i
parcheggi "Tognoli" vengono anche definiti come "parcheggi
facoltativi" (2).
La normativa in esame ha subito, nel corso del
tempo, notevoli mutamenti, l’ultimo dei quali deriva proprio dal testo unico
sull’edilizia (3).
Le caratteristiche dei parcheggi "Tognoli"
– almeno nella formulazione iniziale della normativa – erano dunque le
seguenti:
a) si tratta di posti auto
realizzati successivamente all’edificazione del fabbricato;
b) si tratta di posti auto
realizzati nel sottosuolo dei fabbricati ovvero nei locali posti al piano
terreno;
c) la loro realizzazione può avvenire anche in deroga allo strumento
urbanistico e ai regolamenti edilizi vigenti;
d) i posti auto vanno destinati a pertinenza delle singole unità
immobiliari;
e) il loro titolo abilitativo
è costituito dalla autorizzazione gratuita e non onerosa e, se si tratta di
opere conformi allo strumento urbanistico, opera una sorta di silenzio assenso
decorsi 60 giorni dalla richiesta;
f) la realizzazione dei posti
auto è soggetta ad un regime IVA agevolato.
Nel tempo, taluni di questi aspetti caratteristici
dei parcheggi "Tognoli" sono venuti meno o comunque sono stati modificati.
È il caso, ad esempio del regime agevolato di cui al
punto f) poiché, almeno secondo
l’interpretazione ministeriale, la realizzazione dei parcheggi andrebbe
equiparata alle opere di urbanizzazione disposta dall'art. 11 comma 1 della
legge "Tognoli" con conseguente applicazione dell'aliquota
intermedia, attualmente fissata al 10%, prevista appunto per dette opere (4).
È il caso, inoltre, del punto b) poiché l’art. 17, comma 90, lettera a), della legge 15 maggio 1997, n. 127 lo ha esteso anche al sottosuolo
di aree pertinenziali esterne al fabbricato (5).
Senza dimenticare, poi, quanto disposto da una serie
di decreti legge, non convertiti, nei quali si prevedeva una deroga nel regime
di circolazione (6).
1.2. Il regime
di circolazione
A fronte delle agevolazioni contemplate dalla norma,
il beneficiario di esse è stato sottoposto, secondo la giustificazione che ne
dà la dottrina più attendibile, al divieto di procedere alla cessione separata
del parcheggio e del bene principale cui esso è asservito. Si è voluto, in
altre parole, con questa rigorosa disciplina evitare fatti speculativi da parte
di un soggetto oltremodo favorito nella costruzione del posto a parcheggio (7).
Proprio per ciò che concerne il regime di
circolazione, la legge "Tognoli", a differenza della legge ponte, si
caratterizza sul piano del vincolo che lega il posto auto all’immobile
principale, per una doppia efficacia: a)
un aspetto oggettivo, per cui ogni utilizzazione del bene destinato a
parcheggio diversa da quella prevista dalla legge è illecita; b) un vincolo di servizio, cioè un
rapporto di strumentalità fra due beni che ha una duplice valenza, civilistica
e urbanistica.
Dal punto di vista urbanistico si realizza un regime
di pertinenza inscindibile, che si sostanzia in un rapporto quantitativo fra
numero di unità immobiliari esistenti numero di posti auto o locali autorimesse
destinati a loro pertinenza.
E si tratta di un regime di pertinenza vincolata che
si viene ad instaurare sempre e solo fra il parcheggio e l’unità abitativa sita
nell’edificio nel cui sottosuolo o nei cui locali posti al piano terreno il
parcheggio è realizzato (art. 9, legge 122/1989). A queste ipotesi si deve
aggiungere, come detto, quella introdotta dalla legge 127/1997 (c.d. legge
Bassanini bis) che ha integrato la
previsione dell’art. 9 della legge 122/1989, ammettendo la possibilità di
realizzare parcheggi "Tognoli", ad uso esclusivo dei residenti, anche
nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato (8).
Senza contare poi, che nella legge
"Tognoli" – come affermato da un’attenta dottrina (9) – esiste un rapporto quantitativo (standard) dato dal numero delle unità
immobiliari esistenti rapportato al numero di posti auto o locali autorimesse
destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere di uno ad uno, in quanto
ammettere che possano chiedersi parcheggi in numero superiore al numero delle
unità immobiliari, verrebbe a comportare un’utilizzazione sproporzionata dello
strumento pubblicistico che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi,
da un lato stabilisce una serie di agevolazioni, ma dall’altro impone, sul
piano della commerciabilità, un regime rigoroso.
A questa conclusione, peraltro, induce anche il
testo della norma: nel comma 1 dell’art. 9, laddove la pertinenzialità è riferita
alle "singole unità immobiliari"; e nel comma 5 dell’art. 9, laddove
si prevede la nullità degli atti di cessione dei parcheggi "separatamente
dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale".
E tale soluzione, pur nel silenzio della legge
"Tognoli", è preferibile perché sembra contro lo spirito della legge
ammettere la realizzazione di un parcheggio come pertinenza di più unità
immobiliari (10).
Sotto il profilo civilistico, ciò si traduce nel
disposto del comma 5 dell’art. 9 il quale stabilisce che "i parcheggi
realizzati (...) non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare
alla quale sono legati da vincolo pertinenziale". La violazione di questa
norma è sanzionata con la nullità.
La norma fa espresso riferimento alla cessione
separata del parcheggio e non della unità immobiliare e tuttavia si ritiene
che: a) se l'atto di cessione si
limita ad indicare il parcheggio, senza far menzione dell'unità immobiliare,
l’atto è nullo, perché il negozio mira a far circolare il parcheggio
separatamente dal bene principale; b)
se l'atto di cessione si limita ad indicare l'unità immobiliare, senza far
menzione del parcheggio, l'atto è interamente valido, perché il trasferimento
dell'unità immobiliare (cosa principale) comporta, nel silenzio, anche il
trasferimento del parcheggio (cosa secondaria): in tal caso la norma non
sarebbe violata; c) se l'atto di
cessione concerne la sola unità immobiliare con riserva del parcheggio a favore
dell'alienante, l'atto è valido per la parte concernente la cessione dell'unità
immobiliare, parzialmente nullo invece per la riserva del parcheggio, con la
sostituzione di diritto della clausola nulla ex art. 1419, comma 2 c.c. (11)
.
Quanto agli atti che possono dar luogo alla
violazione del divieto, vi rientrano tutti quelli che costituiscono strumento
formale legittimante un'utilizzazione del parcheggio separata da quella
dell'unità immobiliare di cui esso costituisce pertinenza, e, dunque, tanto gli
atti a titolo oneroso ed atti a titolo gratuito; tanto gli atti traslativi del
diritto di proprietà quanto quelli traslativi o costitutivi di diritto reale
limitato; tanto i negozi bilaterali o plurilaterali quanto i negozi unilaterali
(12).
Vi rientrano altresì, oltre ai negozi giuridici,
anche i provvedimenti giurisdizionali ed atti amministrativi che pongono in
essere l'evento vietato dalla legge.
Si è pertanto affermato che ove la procedura
esecutiva abbia riguardo ad un appartamento cui è legato da vincolo
"Tognoli" anche un box, il relativo decreto di trasferimento
comprenderà automaticamente anche il parcheggio (13).
Rispetto a queste limitazioni nella circolazione dei
posti auto, occorre ricordare come alcuni decreti legge avessero previsto una
cerchia dei soggetti ai quali il posto auto "Tognoli" poteva esser
alienato – separatamente dall’appartamento –e cioè soggetti residenti o
dimoranti nel territorio del Comune (14).
Tali decreti, più volte reiterati, non vennero,
infine, convertiti in legge (15); il
legislatore provvide, tuttavia, a disporre espressamente una convalida degli
atti posti in essere durante la loro vigenza (16).
Riguardo a tali atti, pertanto, non si pone un
problema di validità, avendovi a ciò provveduto la norma, ma resta da precisare
se, e in che modo, lo "statuto" dei parcheggi che sono stati
trasferiti in nella vigenza dei decreti risulti esser modificato. Si è pertanto
ritenuto che per effetto dei decreti si sia verificata una sorta di scissione
consentita del vincolo pertinenziale, con l'acquisto da parte del bene parcheggio
di una sorta di autonomia di commercializzazione. E si sono indicate le
conseguenze di detta scissione: a) il
bene circola ormai separatamente dall'unità immobiliare e può continuare ad
essere negoziato come bene autonomo. Non si può più affermare che il bene debba
rientrare nel vincolo pertinenziale, perché ciò sarebbe in contrasto con la
volontà dei titolari dei due beni, né si saprebbe su quali basi debba essere
riaffermato il vincolo pertinenziale, quando una legge ha tenuto fermi gli
effetti della rottura del vincolo; b)
non si può affermare che detto bene possa ormai essere ceduto soltanto a favore
di soggetti residenti o dimoranti nel comune, perché la norma che prevedeva
detta facoltà non è più in vigore. Né si può dire che tale facoltà s'imprima
come effetto del negozio posto in essere perché ciò non accade. La condizione
che il bene potesse essere venduto a persona residente, infatti, non era
condizione che ineriva al bene sotto l'aspetto reale, ma era soltanto una
condizione per facultizzare il proprietario del bene assoggettato a vincolo di
pertinenza a sciogliere detto vincolo; c)
il vincolo di destinazione a parcheggio, invece, resta, perché esso inerisce al
bene nella sua entità di bene soggetto a vincoli urbanistici ed edilizi. In
altre parole si può fondatamente affermare che il vincolo di destinazione d'uso
a parcheggio continui a produrre i suoi effetti, poiché questi ultimi si sono
incorporati sul bene qualificandolo urbanisticamente in modo indelebile.
Insomma: il bene può essere venduto a chiunque, non è indispensabile che sia
venduto a soggetto residente, ma la destinazione a parcheggio deve continuare (17).
In definitiva, è possibile affermare che i parcheggi
già "Tognoli" che sono stati alienati nella vigenza dei decreti legge
costituiscano una ulteriore categoria di "parcheggi liberi", il cui
unico limite è quello del mantenimento della destinazione.
1.3 La
creazione del vincolo e sua individuazione
Si è in precedenza accennato al fatto che la
realizzazione del posto auto assoggettato alla disciplina della legge 122/1989
presuppone la preesistenza del fabbricato (o immobile principale) alla cosa
accessoria (parcheggio) e che il vincolo si costituisce al momento stesso della
realizzazione del parcheggio (18).
A questa conclusione inducono il dato testuale,
giacché l’art. 9 della legge 122 fa riferimento – per quanto riguarda i
soggetti abilitati alla realizzazione dei posti auto – ai proprietari di
"immobili", per poi precisare, riguardo alla loro ubicazione, che
questa può avvenire nel sottosuolo o nei locali posti al piano terreno, laddove
il termine "immobile" sembra potersi contrapporre, nel linguaggio del
legislatore, al termine "area" (per indicare il suolo inedificato; ma
soprattutto ragioni di ordine sistematico, posto che non sembra congruo
prevedere l'autorizzazione in deroga a normativa urbanistica se non per
costruzione già realizzata, sul presupposto che una concessione non può per una
parte assentire in linea con la normativa urbanistica e per un'altra parte
autorizzare in contrasto con detta normativa (19).
In ogni caso deve ritenersi che il ricorso al
parcheggio "Tognoli" sia consentito: tanto per edifici realizzati
prima della legge ponte; quanto per edifici realizzati successivamente a tale
legge, siano o meno dotati di posti auto ponte, giacché quelli esistenti
potrebbero non esser sufficienti rispetto alle esigenze dei condomini; quanto
ancora ad edifici costruiti successivamente alla legge "Tognoli" che
abbiano l’esigenza di incrementare gli spazi per parcheggio.
Quanto al provvedimento abilitativo richiesto, in
luogo della concessione edilizia, è richiesta la semplice autorizzazione, per
di più gratuita, nonostante le opere possano esser realizzate anche in deroga
agli strumenti urbanistici.
La scelta del legislatore, che è stata in qualche
misura rafforzata dal testo unico che ha previsto la denuncia di inizio
attività in luogo della concessione non deve tuttavia stupire, giacché la
possibilità del ricorso al provvedimento abilitativo minore si compensa ampiamente
con il regime particolarmente rigido di circolazione e fa emergere con ancor
maggiore evidenza la finalità della legge volta ad arginare il problema
dell’intralcio alla viabilità e, velatamente, anche a recuperare allo standard urbanistico previsto dalla
legge ponte (ogni edificio dovrebbe esser dotato di parcheggio) anche quei
fabbricati che ne fossero privi. È bene tuttavia precisare, anticipando in
parte quanto si dirà in seguito, che questa ricostruzione mostra qualche segno
di crisi proprio con le novità introdotte dal testo unico: nel senso che, come
vedremo, l’eliminazione dei posti auto previsti dalla legge 662/1996, che sono
conformi allo strumento urbanistico e soggetti a semplice denuncia di inizio
attività, potrebbe far venire meno gli equilibri (agevolazione urbanistica –
circolazione vincolata) creati dalla legge "Tognoli".
La legge 122/1989 presenta - fra gli altri - due
punti critici di particolare rilievo per l’attività notarile, giacché se è vero
che la norma sembra sottintendere che il rapporto pertinenziale deve essere di
un posto auto per appartamento, si pone il problema da un lato dei posti auto
realizzati in misura non corrispondente agli alloggi e, dall’altro lato, quello
della concreta individuazione del singolo posto auto di pertinenza della
singola unità immobiliare.
Su quest’ultimo aspetto occorre sottolineare come il
legislatore, ribadendo una lacuna già propria della legge ponte, non abbia
previsto alcuna pubblicità per il vincolo di cui all’art. 9 della legge 122,
eccezion fatta per i parcheggi realizzati in diritto di superficie su aree
comunali, ai sensi del comma 4°, per i quali vale la trascrizione della
convenzione fra il comune ed i privati interessati (20).
Sicché il riscontro sulla effettiva sussistenza del
vincolo potrà avvenire sulla base di alcuni riscontri peraltro non sempre
decisivi: da un lato, infatti, si procederà alla individuazione del bene
principale, che sarà identificato sulla base di quanto risultante dalla domanda
del privato e dalla susseguente autorizzazione; quanto al posto auto vincolato
si dovrà far riferimento ai dati catastali nel frattempo assegnati oppure ai
disegni tecnici allegati alla richiesta di autorizzazione, o ancora a
convenzioni con il comune o ad un apposito atto d'obbligo allegato alla domanda
di autorizzazione. Atto d’obbligo che non è richiesto dalla legge ai fini della
costituzione del vincolo, ma che, entrato ormai nella prassi, è spesso decisivo
ai fini della sua individuazione (21).
Sul primo punto non v’è dubbio che la soluzione che
qui si accoglie (sussistenza di un rapporto quantitativo – standard - dato dal numero delle unità immobiliari esistenti
rapportato al numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro
pertinenza, rapporto che deve essere di uno ad uno) abbia un suo fondamento
normativo, sicché non dovrebbe esser consentita la realizzazione di un
parcheggio come pertinenza di più unità immobiliari o, viceversa, la creazione
di più parcheggi vincolati ad un solo alloggio.
E, tuttavia, questa soluzione si scontra, con una
certa frequenza con la creazione di vincoli "Tognoli" che prescindono
da tale rapporto quantitativo.
Si ponga il caso della costituzione del vincolo di
pertinenzialità fra un singolo posto auto (sia esso garage, box o posto auto
scoperto) ed una pluralità di unità immobiliari. Ipotesi nella quale la
negoziazione separata degli appartamenti potrebbe in astratto dar luogo sempre
a nullità (22). Qui, per quanto
sopra esposto, sembra possibile il ricorso a due soluzioni:
- o il garage è comprensivo di più posti auto, ed
allora - ferma restando la necessità del rilascio di un nuovo provvedimento del
Comune e di un’integrazione dell’atto unilaterale costitutivo del vincolo, che
specifichi quali siano i posti auto di rispettiva pertinenza per i due appartamenti
– le finalità dalla legge "Tognoli" potranno essere più facilmente
perseguite. In ogni caso si tratterebbe di un vincolo che va costituito nelle
forme previste dalla legge, anche ai fini pubblicitari (e non sarebbe pertanto
sufficiente la allegazione all’atto di trasferimento dell’appartamento e del
garage di una tabella da cui risultino le quote millesimali relative all’intero
fabbricato, essendo necessaria l’esatta individuazione del parcheggio
pertinenziale);
- oppure, se il garage comprende un solo posto auto,
potrebbero valere le considerazioni che sono state svolte con riferimento
all’ipotesi di frazionamento di un’unità immobiliare in due nuovi appartamenti.
Si è infatti affermato che in tal caso (due appartamenti risultanti dal
frazionamento di un’unica unità immobiliare; un solo parcheggio di pertinenza
dell’originaria unità) deve effettuarsi un nuovo asservimento all’uno o
all’altro appartamento, poiché altrimenti si verrebbe a condizionare la
commerciabilità giuridica separata dei due appartamenti. Anche in tal caso
andrebbero comunque rispettati i requisiti per la costituzione del vincolo.
All’opposto può accadere che più posti auto siano
assoggettati al regime di pertinenza "Tognoli" rispetto ad un solo
appartamento.
In effetti il comma 5, dell’art. 9 della legge
122/1989 stabilisce che "i parcheggi realizzati ai sensi del presente
articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla
quale sono legati da vincolo pertinenziale": il che permetterebbe di sostenere
che più parcheggi "Tognoli" possano esser legati da vincolo di
pertinenza ad un unico appartamento, e non il contrario, e cioè che di un solo
parcheggio sia pertinenza di più appartamenti.
Ma questa ricostruzione contrasta con quanto si è in
precedenza affermato in ordine alla sussistenza del rapporto quantitativo,
sicché l’eventuale provvedimento amministrativo con il quale si venisse ad
instaurare un vincolo di pertinenzialità "Tognoli" fra la singola
unità abitativa e più parcheggi dovrebbe ritenersi viziato. Non v’è però dubbio
che – nonostante il vizio che presenta il provvedimento amministrativo – il
vincolo si è comunque costituito ed il notaio che venisse richiesto di ricevere
i successivi atti di trasferimento non potrebbe comunque non tenerne conto. Non
resterebbe pertanto altra via che chiedere un nuovo provvedimento del Comune in
cui si limiti il vincolo ad un solo posto auto (23).
Resta, infine da segnalare che l’art. 17, comma 90,
della legge 15 maggio 1997, n. 127, ha modificato il comma 1 dell’art. 9 della
legge 122/1989, stabilendo che "tali parcheggi possono essere realizzati,
ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali
esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico,
tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la
tutela dei corpi idrici".
Ci si è chiesti quale sia il significato dell’inciso
"ad uso esclusivo dei residenti".
"Nonostante la vaghezza e l’imprecisione della
norma, il riferimento al concetto di residente opera nel senso di imporre la
destinazione del box ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano la
costruzione o ad essa abitualmente accedono, senza riferimento alla
"residenza anagrafica". Quindi la norma consente ai proprietari - tout court - di costituire il vincolo pertinenziale (si noti, nel
testo legislativo, la scelta del termine "uso"); ma tale vincolo è
destinato a permanere nelle successive vicende circolatorie dei beni: e,
dunque, l’alienazione separata sarà impossibile, così come la locazione del
solo appartamento, privo del box.
È stato infatti affermato, con riferimento alla
disposizione in esame: "interpretare tale norma in senso letterale
comporterebbe un’illogica ed incongrua restrizione della sua portata
applicativa, perché potrebbe comportare l’esclusione dei proprietari che li
hanno realizzati ma che non risiedono nell’immobile principale".
E infatti, non sarebbe certo possibile impedire a
chi sia proprietario di una seconda casa di vincolare ad essa un box ai sensi della
"Tognoli" (anche se limitatamente ad alcuni periodi dell’anno, egli è
pur sempre la persona che ad esso abitualmente accede); ma è altrettanto chiaro
che, nel momento in cui su tale immobile dovessero essere costituiti dei
diritti personali di godimento, essi si estenderebbero necessariamente al
box" (24).
2. I parcheggi
della legge 662/1996
Si tratta dei parcheggi realizzati ai sensi
dell’art. 2, comma 60, lettera h),
della legge 23 dicembre 1996, n. 662 nel sottosuolo di un edificio la cui
costruzione è anteriore al 1967 (25).
Detta norma stabilisce che: "i seguenti
interventi sono subordinati alla denuncia di inizio attività ai sensi e per gli
effetti dell’art. 2 della legge 24 dicembre 1993, n. 537: … h) parcheggi di pertinenza nel
sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato".
I parcheggi in questione non sembra possano essere
considerati quali parcheggi "Tognoli", le cui caratteristiche sono
date da un regime di pertinenzialità molto rigida e dalla possibilità di essere
realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici
In comune con i parcheggi "Tognoli,", i
parcheggi disciplinati dalla legge 662 hanno la procedura semplificata per la
loro realizzazione (semplice denuncia di inizio attività per i –parcheggi della
662; autorizzazione – anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai
regolamenti edilizi vigenti - in luogo della concessione per i parcheggi della
legge 122/1989) ma se ne differenziano perché per i parcheggi realizzati ai
sensi della legge 662 è necessario che la denuncia di inizio attività sia
accompagnata da una dettagliata relazione, a firma del progettista abilitato,
nonché dagli opportuni elaborati progettuali che asseveri la conformità delle
opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati o adottati ed ai regolamenti
edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle
igienico – sanitarie (art. 11, legge 5 ottobre 1993, n. 398).
Nella legge "Tognoli" emerge in modo
chiaro l’intento del legislatore di attribuire al parcheggio un regime di circolazione
estremamente rigido – sia parla al riguardo di "pertinenza bloccata"
– quasi a compensare le diverse agevolazioni (tributaria ma anche e soprattutto
urbanistica, vista anche la derogabilità agli strumenti urbanistici) che sono
riconosciute a che realizza detti parcheggi.
D’altra parte dallo stesso tenore letterale
dell’art. 2, comma 60, lettera h) non
può in alcun modo evincersi la creazione di un vincolo di natura non meramente
oggettiva ma anche soggettiva (alla titolarità di quell’alloggio deve corrispondere
la titolarità e l’uso di quel parcheggio) con la singola unità immobiliare
dell’edificio. Vincolo che peraltro avrebbe come conseguenza l’assoluta
incedibilità del parcheggio separatamente dall’alloggio del quale viene a
costituire una pertinenza.
Ciò posto, va comunque verificato se i parcheggi in
questione possano essere compresi nell’ambito dell’altra categoria di parcheggi
attualmente esistente, i c.d. parcheggi obbligatori o parcheggi
"Ponte", disciplinati dalla legge 765/1967.
L’art. 18 della legge Ponte, tuttavia, nel prevedere
l’obbligo di realizzare appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad
un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, viene a riferirsi
esclusivamente alle "nuove costruzioni", il che porta ad escludere
che i parcheggi ex art. 2, comma 60
possano venire in considerazione come parcheggi "Ponte". Peraltro,
rispetto ai parcheggi "Ponte", per i quali si prevede uno standard quantitativo, nulla si
stabilisce in relazione al rapporto fra cubatura dell’edificio e dimensioni dei
posti auto ex lege 662.
Caratteristica dei parcheggi "Ponte" è
anche qui la creazione di un vincolo pertinenziale ma di natura meramente
oggettiva, nel senso che un conto è la titolarità del parcheggio (la cui
proprietà si ritiene possa essere trasferita ad un terzo estraneo al
condominio), un conto è invece il diritto reale d’uso che deve essere
necessariamente conservato a vantaggio della palazzina condominiale e, dunque a
vantaggio indifferenziato di chiunque vi acceda (condomino o inquilino). Rileva
peraltro, ai nostri fini, la considerazione che il vincolo di destinazione a
parcheggio "Ponte" – non diversamente da quello "Tognoli" -
non va soltanto creato, ma anche conservato, per cui detto vincolo opera sia
nella fase creativa nel rapporto fra costruttore e Pubblica Amministrazione, e
sia nella fase conservativa, nelle relazioni interprivatistiche (26).
Verificato dunque che i parcheggi previsti dall’art.
2, comma 60, lettera h) della legge
662/1996 non possono esser trattati né alla stregua di parcheggi
"Tognoli", né alla stregua di parcheggi "Ponte", risulta
essere evidente che ci si trova di fronte ad un tertium genus di posti – auto.
Ma qual è il loro statuto?
In qualche modo i parcheggi in questione sembrano
potersi avvicinare più ai parcheggi Ponte che non ai parcheggi
"Tognoli", perché da un lato abbiamo un (generico) riferimento al
concetto di pertinenza, e dall’altro lato per la loro realizzazione non si può
prescindere – nonostante il ricorso alla semplice denunzia di inizio attività –
dalla conformità allo strumento urbanistico. Ma qui finiscono le analogie.
I parcheggi ex
lege 662 presuppongono certamente l’elemento della pertinenzialità (come
emerge dal dato testuale); ma è discutibile se tale elemento debba in ogni caso
sussistere anche dopo la loro realizzazione, ovvero sia richiesto
esclusivamente al fine di instaurare il procedimento semplificato.
In realtà, l’assenza di elementi che possano
delineare la presenza di un vincolo oggettivo permanente, come quello ex lege Ponte, ovvero di un vincolo di
natura amministrativa, quale quello della legge "Tognoli", porta a
ritenere che la pertinenza rilevi nel momento della realizzazione ma che tale
caratteristica non necessariamente debba permanere in seguito. Si tratterebbe,
in sostanza, di una condizione necessaria al fine di ricorrere alla procedura
semplificata della denunzia di inizio attività ma destinata a non aver più
rilevanza in seguito, allorché il procedimento si sia già concretizzato.
Trattandosi di posti auto realizzati nel sottosuolo
dell’edificio, il rapporto di pertinenzialità (o meglio, di accessorietà, ai
sensi dell’art. 932 cod. civ.) è in re
ipsa. Ma si tratta di una pertinenzialità puramente oggettiva, data dal
fatto che il parcheggio è realizzato nel sottosuolo dell’edificio, al quale
rapporto non si accompagna tuttavia alcun limite in ordine alla commerciabilità
del bene. Nel senso che tale rapporto – salva la rilevanza delle prescrizioni
contenute negli eventuali atti d’obbligo - può essere sciolto in qualsiasi
momento e così il bene parcheggio, non più pertinenziale, può essere negoziato
anche in favore di soggetto estraneo all’edificio nel cui sottosuolo è
realizzato (27).
Di fatto, la distinzione fra i posti auto 662 da
quelli previsti dalla legge "Tognoli" è agevolata dal fatto che per i
primi è richiesto, quale titolo abilitativo alla realizzazione, la semplice
denuncia di inizio attività, mentre per i secondi è necessaria
l’autorizzazione.
Le cose possono complicarsi laddove, giusto il disposto
dell’art. 9, comma 2, il parcheggio "Tognoli" sia conforme allo
strumento urbanistico e al regolamento edilizio vigente, giacché in tal caso
opera un procedimento simile alla DIA, con istanza al Comune per
l’autorizzazione, silenzio assenso ove il Comune non si pronunci entro sessanta
giorni e comunicazione inizio lavori.
A ben vedere le due disposizioni in qualche modo si
sovrappongono, almeno per l’ipotesi di conformità del posto auto allo strumento
urbanistico e realizzazione dell’opera di pertinenza nel sottosuolo del lotto
su cui insiste il fabbricato.
In tal caso si può forse prospettare una valenza
parzialmente abrogativa dell’art. 2, comma 60, lettera h), della legge 662/1996 rispetto alla legge "Tognoli",
dato che le due norme hanno lo stesso ambito applicativo e in considerazione
della successione delle leggi nel tempo.
Peraltro a questa conclusione potrebbe indurre anche
una considerazione d’ordine sistematico: la legge 122 prevede una sorta di
"contrappeso" rispetto alla realizzazione di opere, quali i
parcheggi, senza concessione edilizia, con possibile deroga allo strumento
urbanistico, con regime autorizzatorio gratuito e, almeno per un certo tempo,
con agevolazione fiscale. "Contrappeso" costituito dal rigido regime
di pertinenzialità che tuttavia sembrerebbe esser divenuto eccessivo per i
posti auto conformi allo strumento urbanistico per i quali non vi è più neppure
il regime IVA agevolato.
Tuttavia, nonostante il venir meno dell’agevolazione
fiscale, anche per i parcheggi conformi allo strumento urbanistico può forse
individuarsi un elemento di distinzione, tale da ricondurli nella previsione
della legge 662 o della legge "Tognoli", elemento che è rappresentato
dalla onerosità o meno del provvedimento abilitativo.
3. Le novità
introdotte dal testo unico rispetto ai parcheggi facoltativi
È il settore dei parcheggi realizzati
successivamente alla prima edificazione del fabbricato quello sul quale andrà
maggiormente ad incidere il testo unico.
Si prenderanno pertanto in considerazione partitamene
le novità introdotte dal testo unico (decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380, in Suppl. Ord. n.
239/L alla G.U. 20 ottobre 2001, n. 245) e quelle che derivano dalla legge Lunardi o legge
"obiettivo" (legge 21 dicembre 2001, n. 443, recante Delega al
Governo in materia di infrastrutture ed insediamenti produttivi strategici ed
altri interventi per il rilancio delle attività produttive, in Suppl. Ord. 279
alla G.U. n.299 del 27 dicembre 2001), tenuto conto anche del rinvio dell’entrata
in vigore del testo unico operato dall’art. 5 bis della legge di conversione del decreto-legge 23 novembre 2001,
n. 411, recante proroghe e differimenti
di termini, aggiungendo, il quale prevede che "il termine di entrata
in vigore del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380,
recante testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia
edilizia, è prorogato al 30 giugno 2002".
Occorre inoltre ricordare che l’art. 1, comma 14,
della legge 443 delega il Governo "ad emanare, entro il 31 dicembre 2002,
un decreto legislativo volto a introdurre nel testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui all'articolo 7 della
legge 8 marzo 1999, n. 50, e successive modificazioni, le modifiche
strettamente necessarie per adeguarlo alle disposizioni di cui ai commi da 6 a
13". Allo stato attuale non è dato sapere se per ciò che concerne quali
saranno i mutamenti nella materia dei parcheggi.
Le novità introdotte dal testo unico riguardano sia
i parcheggi "Tognoli" che i parcheggi 662.
L’art. 137 dispone che "all'articolo 9 della
legge 24 marzo 1989, n. 122, il comma 2 è sostituito dal seguente: "2.
L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a
denuncia di inizio attività."".
Gli effetti di questa modificazione appaiono di
tutto rilievo, posto che il titolo abilitativo alla realizzazione del posto
auto sarà costituito non più dall’autorizzazione (gratuita) bensì dalla
denuncia di inizio attività. Sul piano pratico il ricorso a questo procedimento
renderà ancor più difficile il riscontro della sussistenza del vincolo, posto
che non si avrà più un provvedimento – come quello dell’autorizzazione – dal
quale desumere rispetto al rapporto di pertinenzialità, tanto i riferimenti
relativi al bene principale quanto quelli, ricavabili dall’eventuale atto
d’obbligo allegato, inerenti al parcheggio di pertinenza.
Deve comunque ricordarsi che la proroga dell’entrata
in vigore del testo unico sembrerebbe far rivivere l’art. 9 della legge 122
nella sua formulazione originaria e, dunque, l’autorizzazione, con conseguente
rinvio del problema al 1° luglio 2002.
Quanto ai parcheggi 662, occorre sottolinearne la
curiosa odissea: da una parte, infatti, il testo unico ne prevede l’abrogazione
(art. 136) dall’altra, parte la legge Lunardi ne prevede la reviviscenza.
L’art. 136 del testo unico abroga l’art. 2, comma
60, della legge 662, nonché l’art. 4 del decreto legge 398/1993. L’art. 1,
comma 6 lettera b) della legge
443/2001 (norma successiva e dunque prevalente, sebbene in vigore dal 13 aprile
2002) prevede invece l’assoggettamento alla d.i.a. degli interventi edilizi
minori di cui all’art. 4 del citato decreto 398/1993, e dunque anche per
"i parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto sui cui insiste il
fabbricato".
Peraltro, almeno secondo le prescrizioni del testo
unico, vi possono essere posti auto di pertinenza, realizzati con la DIA, e non
soggetti al regime "Tognoli", cioè realizzati in base alla lettera e6) dell’art. 3, la quale sembrerebbe
non richiedere il permesso di costruire per le pertinenze che occupino un
volume non superiore al 20% del volume dell'edificio principale e sempreché non
siano considerati quali interventi di nuova costruzione dagli strumenti
urbanistici.
In ogni caso risulta ancor più difficile distinguere
nel concreto i posti auto DIA non "Tognoli" da quelli invece
assoggettati alla legge 122/1989: ciò almeno nell’ipotesi in cui il posto auto
sia realizzato nel sottosuolo degli edifici ovvero nei locali siti al piano
terreno dei fabbricati ovvero, ancora, nel sottosuolo di aree pertinenziali
esterne al fabbricato.
Per l’operatore del diritto l’impresa può diventare
impossibile laddove non si riesca a riscontrare con certezza l’esistenza o meno
dell’atto d’obbligo.
Senza considerare poi la possibile incidenza della
legislazione regionale sulla materia in esame (28), tenuto anche conto del fatto che, se per le regioni a statuto
speciale la legge 443 è immediatamente operativa, per quelle a statuto
ordinario lo sarà solo dal mese di aprile 2002.
Incidenza che potrebbe essere ancor maggiore a
seguito della dalla recente legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3 che
ridisegna i rapporti fra la competenza statale e quella regionale nelle materie
di cui al titolo V della Costituzione.
4. Formalità
negoziali per i posti auto "facoltativi"
Se, come si è visto, è ancora possibile la
realizzazione di posti auto assoggettati alla denunzia di inizio attività e non
gravati dal vincolo "Tognoli", si pone comunque il problema delle
eventuali menzioni in atto, tanto per l’ipotesi in cui essi vengano
commercializzati autonomamente, quanto per l’ipotesi in cui il posto auto sia
negoziato come pertinenza unitamente al bene principale.
In quest’ultimo caso, posto che il parcheggio viene
commercializzato come pertinenza dell’alloggio, le formalità negoziali previste
a pena di nullità riguardano il bene principale, per il quale si dovrà far
menzione degli estremi del permesso di costruire, o della concessione edilizia,
ovvero della licenza o, ancora della concessione in sanatoria, mentre il
richiamo del provvedimento che abilita alla realizzazione del posto auto potrà
esser sì effettuato, ma solo ai fini della completezza documentale.
Il discorso muta radicalmente allorché si abbia una
circolazione separata del posto auto.
Qui – tanto che si tratti di permesso di costruire
(o concessione o licenza o, anche, autorizzazione (29)), quanto che si tratti di denunzia di inizio attività – la
negoziazione avviene separatamente, per cui è sempre necessaria l’indicazione
del titolo abilitativo.
Se tale conclusione appare pacifica nelle ipotesi di
titolo abilitativo costituito dal permesso di costruire o da licenza o
concessione (giusto l’espresso richiamo a detti titoli contenuto nell’art. 17
della legge 47 e nell’art. 46 del testo unico), altrettanto non potrebbe dirsi,
almeno all’apparenza, per la denuncia di inizio attività e per
l’autorizzazione.
Le citate disposizioni, infatti, fanno espresso
riferimento solo alla licenza ed alla concessione o al permesso di costruire e
non alla denunzia di inizio attività.
Si è tuttavia opportunamente precisato che sotto
questo profilo la denunzia di inizio attività ha lo stesso valore della
concessione edilizia, come emerge, peraltro, dalla stessa normativa: l’art. 19
della legge 7 agosto 1990, n. 241, prevede, infatti, che l’atto di consenso
della pubblica amministrazione "si intende sostituito da una denuncia di
inizio di attività da parte dell’interessato alla pubblica amministrazione
competente", espressione scarna ma significativa, perché nella sostanza
avvalora la conclusione che nella materia edilizia la DIA corrisponde alla
concessione edilizia, o meglio – contribuendo a dimostrare l'assenso della
pubblica Amministrazione all'opera costruttiva - ne rappresenta l’alternativa,
con parità di effetti (30).
Avendo la denunzia di inizio attività lo stesso
valore della concessione edilizia; "quindi, per analogia, andrebbero
indicati in atto quegli aspetti della fattispecie DIA che servano ad
identificarla, come accade per il provvedimento concessorio formale, sempre
peraltro per dichiarazione di parte, come prescrive in via generale la
legislazione sul condono edilizio.
Basterà indicare: che è stata indirizzata al Comune,
in una certa data, la denuncia d’inizio attività per l’opera commercializzata;
che essa denuncia era corredata della prescritta documentazione e relazione
dell’esperto; che sul bene interessato non esistevano vincoli artistici o
ambientali o di bosco; che l’opera realizzata era in sintonia con gli strumenti
urbanistici; che sono stati versati gli oneri concessori; infine che il Comune
non ha frapposto ostacoli o manifestato determinazioni sospensive della
costruzione programmata" (31).
Conclusioni
Con riguardo ai posti auto c.d. "facoltativi",
rispetto alla situazione previgente, il testo unico sull’edilizia aveva esteso
lo strumento della denunzia di inizio attività, in luogo dell’autorizzazione,
ai parcheggi disciplinati dalla legge 122/1989, mentre la legge 443 ha in
sostanza ripristinato i parcheggi della legge 662, in precedenza soppressi dal
testo unico.
Sotto il profilo delle formalità negoziali, qualora
il posto auto sia commercializzato separatamente, sarà sempre necessaria
l’indicazione degli estremi del titolo che abilita alla sua realizzazione.
(1) Ieva, Gli spazi destinati a parcheggio nella legge Tognoli e nella legge n.
765 del 1967: discipline e problematiche a confronto, in La disciplina degli spazi per parcheggio,
a cura di Ieva, Milano, 1992., 65 –
66. Sul punto si veda anche Magliulo, La
disciplina dei parcheggi a trent'anni dalla legge ponte, in Notariato, 1996, 568.
(2) Casu, I parcheggi nella contrattazione privata, in Notariato, 1998, 465.
(3) La legge 24 marzo 1989, n.
122, disponeva, nel testo originario, all’art. 9 che "1. I proprietari di
immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti
al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle
singole unità immobiliari, anche in
deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia
paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione
alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali
da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni.
2. L'esecuzione delle opere e degli interventi
previsti dal comma 1 è soggetta ad autorizzazione gratuita. Qualora si tratti
di interventi conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi
vigenti, l'istanza per l'autorizzazione del Sindaco ad eseguire i lavori si
intende accolta qualora il Sindaco stesso non si pronunci nel termine di 60
giorni dalla data della richiesta. In tal caso il richiedente può dar corso ai
lavori dando comunicazione al Sindaco del loro inizio.
3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e
gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di
proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in
seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo
comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120,
secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
4. I comuni, previa determinazione dei criteri di
cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di
imprese di costruzione o di società anche cooperative, appositamente costituite
fra gli stessi, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei
parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili
privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. La costituzione del
diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale
siano previsti:
a) la durata della concessione
del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;
b) il dimensionamento
dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;
c) i tempi previsti per la
progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la
esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalità per
la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli
eventuali inadempimenti.
5. I parcheggi realizzati ai sensi del presente
articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla
quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono
nulli.
6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti
commi 1 e 4, nonché gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati
da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura
delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 e 86 della legge
22 ottobre 1986, n. 742".
Importante anche segnalare l’art. 11 della legge
che, almeno originariamente, prevedeva un’agevolazione fiscale per la
realizzazione di questi posti auto: "1. Le opere e gli interventi previsti
dalla presente legge costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi
dell'art. 9, primo comma, lettera f),
della L. 28 gennaio 1977, n. 10. 2. Le prestazioni derivanti da contratti
aventi per oggetto la realizzazione delle opere e degli interventi previsti
dalla presente legge sono soggette all'imposta sul valore aggiunto con
l'aliquota del 2 per cento. La stessa aliquota si applica ai trasferimenti degli
immobili o di porzioni degli stessi anche in diritto di superficie. 3. L'atto
di cessione del diritto di superficie è soggetto all'imposta di registro in
misura fissa".
(4) Ris. Min. Fin. Dir. Gen
Tasse, 28 febbraio 1992 n. 430063, in CNN Strumenti, 15-6-1992, 5.1. Il D.L. 2
marzo 1989 n. 669 convertito nella legge 27 aprile 1989 n. 154 ha elevato tutte
le aliquote I.V.A. dal 2% al 4%. Tuttavia trattandosi di disposizione anteriore
alla legge "Tognoli", sarebbe possibile sostenere che la predetto
aliquota del 2% relativamente ai parcheggi "Tognoli" conserva tuttora
intatta la sua vigenza. Sul punto, F. Puri, Trattamento
IVA della cessione di box, in CNN
Strumenti, 15-12-1995, 8.1.
(5) Sicché il tenore del 1°
comma dell’art. 9 della legge 122/1989, risulta, attualmente, il seguente:
"I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi
ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a
pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti
urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere
realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree
pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani
del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e
compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i
vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i
poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri
dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente
nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico
non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle
indicazioni di cui al periodo precedente".
(6) Si tratta di una serie di
decreti legge dei decreti-legge 6 agosto 1993, n. 281, 5 ottobre 1993, n. 399,
4 dicembre 1993, n. 498, 2 febbraio 1994, n. 81, 31 marzo 1994, n. 220, 30
maggio 1994, n. 326, 30 luglio 1994, n. 475, 30 settembre 1994, n. 563, 30
novembre 1994, n. 660 e 31 gennaio 1995, n. 28". Decreti che possono
ricondursi a due fasi a seconda del contenuto modificativo dell’art. 9 della
legge "Tognoli": per la prima fase, da ultimo, l’art. 1, 6° comma del
D.L. 30 maggio 1994, n. 326, non convertito, il quale recitava: "Il comma
5 dell’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 è sostituito dal seguente: 5. I
parcheggi realizzati ai sensi dell’art. 9, comma 1, del presente articolo, nei
limiti delle quantità di cui all’art. 41 sexies
della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e successive modificazioni, non possono
essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da
vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli." Per la seconda
fase v. da ultimo l’art. 15 D.L. 31 gennaio 1995, n. 28, non convertito, il
quale modificava l’intero art. 9 della legge 122 del 1989 e al comma 4 di esso
nuova versione disponeva: "Gli atti di trasferimento dei parcheggi possono
essere disposti esclusivamente a favore di soggetti residenti o dimoranti nel
territorio del Comune. Gli atti di cessione a soggetti diversi sono
nulli". Sul punto si veda Casu, Parcheggi
della legge "Tognoli" e loro commerciabilità, in Consiglio
Nazionale del Notariato, Studi e
materiali, 5.1, Milano, 1998, 410 ss..
(7) Così Casu, I parcheggi nella contrattazione privata,
cit., 466, nonché A. Luminoso, Posti
macchina e parcheggi tra disciplina pubblicistica e codice civile, in Contr. e impr., 1990, 102.; Ieva, op. cit., 77; Ieva – Vassalli, Spazi destinati a parcheggio: brevi
riflessioni alla luce della "legge Tognoli", in Riv. Not., 1989, 365; S. Tondo, Atti dispositivi di aree di parcheggio
relative ad edifici urbani, in Foro
It., 1995, V, 144.
(8) Casu – Raiti, Condono edilizio e attività negoziale,
Milano, 1999, 136.
(9) Ieva, op. cit., 73; nello stesso senso Casu – Raiti, op. cit., 137; M. A. Sandulli, I
parcheggi: profili urbanistici e civilistici, in Comitato Regionale
Notarile Lombardo, Parcheggi, profili
civilistici e urbanistici, Milano, 1998, 26 - 27. In senso contrario
Brienza, I parcheggi privati nella
"legge Tognoli, in Comitato Regionale Notarile Lombardo, Box e posti macchina, Milano, 1990, 23,
secondo il quale nella legge non vi è un rapporto quantitativo minimo-massimo
da rispettare tra parcheggi e unità (nel senso che una unità può avere anche
uno o più parcheggi pertinenziali).
(10) In tal senso Casu, I parcheggi nella contrattazione privata,
cit., 468 s.; M. A. Sandulli, I
parcheggi: profili urbanistici e civilistici, cit., 26 - 27.
(11) Casu, I parcheggi nella contrattazione privata, cit., 470; M. Ieva, voce Condominio negli edifici, III, Parcheggio (destinazione a), in Enc. giur., Roma, 1993, pag. 4; A.
Luminoso, Posti macchina e parcheggi,
cit., 2308-2309.
(12) Ancora Casu, I parcheggi nella contrattazione privata,
cit. 470; A. Luminoso, voce Parcheggio
(aree obbligatorie), in Enc. Dir.,
agg. II, Milano, 1998, 691; Magliulo, La
disciplina dei parcheggi a trent'anni dalla legge ponte, cit., 574.
(13) Consiglio Nazionale del
Notariato, nota del 30.05.01/1284, n. 3411. In senso contrario F. Magliulo, La disciplina dei parcheggi, cit.,
574, secondo il quale è la ratio legis
del divieto di circolazione che è collegata all’intento di evitare speculazioni
da parte dei soggetti che abbiano fruito delle agevolazioni di legge, a far
propendere per l’inapplicabilità del divieto medesimo a quei provvedimenti che
non siano riconducibili alla volontà del proprietario (vendita coattiva a
seguito di espropriazione forzata, espropriazione per pubblica utilità ecc.).
(14) Decreti-legge 6 agosto
1993, n. 281, 5 ottobre 1993, n. 399, 4 dicembre 1993, n. 498, 2 febbraio 1994,
n. 81, 31 marzo 1994, n. 220, 30 maggio 1994, n. 326, 30 luglio 1994, n. 475,
30 settembre 1994, n. 563, 30 novembre 1994, n. 660 e 31 gennaio 1995, n.
28.".
(15) Sul tema dei decreti legge
non convertiti, M. Velletti – A. Ruotolo, Decreti
legge non convertiti: riflessi sull’attività notarile, in Consiglio Nazionale del Notariato, Studi e materiali, V, 1998, 239 ss..
(16) Art. 1, 2° comma Legge 30
maggio 1995, n. 204, che così dispone: "restano validi gli atti ed i
provvedimenti adottati e sono fatti salvi gli effetti prodottisi ed i rapporti
giuridici sorti sulla base dei decreti-legge …".
(17) G. Casu, Parcheggi della "legge Tognoli" e
loro commerciabilità, in Consiglio
Nazionale del Notariato, Studi e
materiali, V, 1998, 410 ss..
(18) M. Ieva, Gli spazi destinati a parcheggio, cit.
73. Si afferma generalmente che il vincolo si crea al momento della realizzazione
del parcheggio. È stato tuttavia individuato almeno un caso in cui il vincolo
non sorge in detto momento, ed è l’ipotesi in cui i parcheggi siano stati
realizzati da una cooperativa non proprietaria delle abitazioni principali,
poiché in tal caso il vincolo tra i due immobili si costituirà al momento del
trasferimento del box ai proprietari, cioè quando saranno chiaramente
individuati i beni reciprocamente vincolati, che da questo momento non saranno
cedibili separatamente. In tal senso Consiglio Nazionale del Notariato, nota
del 27.07.00/1869, n. 3008.
(19) G. Casu, I parcheggi nella contrattazione privata, cit.,
466.
(20) Sul punto, M. Ieva, Gli spazi destinati a parcheggio, cit.,
85, che tuttavia segnala che anche in quest’ultima ipotesi tale problematica
potrebbe comunque porsi ove il diritto di superficie sia stato concesso a
imprese di costruzione o a società anche cooperative, poiché in tal caso
l’individuazione della sussistenza del vincolo verrebbe resa ugualmente
difficile per la diversità dei titolari dei diritti sulla cosa principale e
sulla cosa accessoria.
(21) Casu, I parcheggi nella contrattazione privata, cit., 469; Magliulo, La disciplina dei parcheggi a trent'anni
dalla legge ponte, cit., 576. Sul punto anche A. Brienza, I parcheggi privati nella "legge
Tognoli", cit., 33 ss.
(22) Se il parcheggio A è di
pertinenza degli alloggi 1 e 2, il trasferimento dei due alloggi a soggetti
diversi implicherebbe automaticamente la violazione dell’art. 9 della legge
122, ove prima non si facesse ricorso ad un frazionamento o ad un previo
asservimento ad uno solo di essi.
(23) Consiglio Nazionale del
Notariato, nota del10.07.00/1701, n. 2962. V’è da segnalare che, rispetto al
caso che venne prospettato all’Ufficio studi, il Comune interessato provvide poi
al rilascio di una autorizzazione in sanatoria con la quale eliminò del tutto
il vincolo "Tognoli" richiamato nel provvedimento amministrativo,
giacché i posti auto erano stati edificati addirittura prima del 1967. sul
punto anche Sandulli, I parcheggi:
profili urbanistici e civilistici, cit., 27, per la quale non sarebbe
ammissibile l’asservimento di più posti auto ad una sola unità immobiliare, a
meno che i parcheggi materialmente realizzabili non eccedano il numero di unità
immobiliari del fabbricato.
(24) Così Consiglio Nazionale
del Notariato, nota del 27.07.00/186927.07.00/1869, n. 3008. L’autore citato è
R. Damonte, La realizzazione di box
pertinenziali ai sensi della legge n. 122 del 24 marzo 1989, in Riv. Giur. Ed., 1999, p.179 ss., p.180.
(25) Sul punto, Consiglio
Nazionale del Notariato, nota
del12.11.99/2559, , n. 2544, est. Ruotolo, ne Il Notaro, 2000, 21; ma vedi anche Gerbo, I diritti immobiliari di godimento su cosa altrui, Milano, 2001,
178 s..
(26) Per queste considerazioni,
G. Casu – N. Raiti, Condono edilizio,
cit., 128 – 129.
(27) Così Consiglio Nazionale
del Notariato, nota n. 2544, cit..
(28) È il caso, ad esempio della
la legge della Regione Lombardia 19 novembre 1999, n. 22, che all’art. 4, terzo
comma così dispone: "la facoltà di denuncia di inizio attività si applica
a tutti gli interventi edilizi definiti nell’allegato A della deliberazione
della Giunta regionale n. 6/38573 del 25 settembre 1998, avente per oggetto
"Criteri ed indirizzi generali per la predisposizione dei regolamenti
edilizi comunali", purché conformi alla vigente strumentazione urbanistica
comunale; nei casi in cui siano dovuti oneri di urbanizzazione e costo di
costruzione, il relativo calcolo deve essere allegato alla denuncia di inizio
attività e il pagamento va effettuato nelle modalità previste dalla vigente
normativa, prima dell’inizio dei lavori, fatta comunque salva la possibilità
per il Comune di richiedere anche successivamente al predetto termine eventuali
integrazioni, da corrispondersi secondo le modalità definite da normativa
vigente". Dal richiamo dell’allegato A deriva sostanzialmente che la DIA
può essere utilizzata non soltanto per gli interventi di recupero del
patrimonio esistente, ma anche per gli interventi di nuova costruzione Sul
punto si veda il recente studio di G. Casu, Denuncia
di inizio attività e legislazione regionale, studio n. 3462, approvato
dalla Commissione Studi il 3 luglio 2001. È il caso, inoltre, della legge
Regione Toscana 14 ottobre 1999, n. 52, e, da ultimo, della legge Regione
Campania 28 novembre 2001, n. 19. Peraltro, con due recenti sentenze la
Cassazione penale è intervenuta in argomento (Cass. Sez. III penale, 23 gennaio
2001, n. 204; Cass. Sez. III penale, 25 gennaio 2001 n. 263) ed è pervenuta
alla conclusione che la legge regionale non può essere interpretata in modo
tale che essa abbia inteso sconfinare rispetto ai limiti segnati dalla legge
nazionale. Ed anzi, conclude la Corte di Cassazione, proprio il fatto che la
legge regionale non possa essere interpretata in modo tale che essa abbia
inteso derogare alla legge nazionale, è il motivo per cui non appare
proponibile su questo punto una questione di legittimità costituzionale innanzi
alla Corte costituzionale.
(29) Si pensi, ad esempio, ai
parcheggi "Tognoli" divenuti liberi perché commercializzati durante
la vigenza dei decreti legge non convertiti, i quali erano soggetti al regime
dell’autorizzazione.
(30) Così G. Casu, Denuncia di inizio attività e legislazione
regionale, studio cit..
(31) Così G. Casu, Denuncia di inizio attività e legislazione
regionale, studio cit..