Studio n. 4144
CONTENUTO DEL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ED ATTIVITÀ NOTARILE
Si pone con una certa frequenza il problema del
contenuto del certificato di destinazione urbanistica e delle implicazioni sul
piano della validità degli atti e della relativa responsabilità del notaio
laddove questo si limiti ad indicare la destinazione dell’area senza al
contempo menzionare le relative prescrizioni urbanistiche ed
edilizie.
Giova ricordare che il certificato di destinazione
urbanistica è stato introdotto dall’art. 8 del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9
(Norme per l'edilizia residenziale e provvidenze in materia di sfratti), convertito
in legge, con modificazioni, con L. 25 marzo 1982, n. 94. Più precisamente, i
commi 9 e 10, stabiliscono che:
“I comuni con popolazione superiore a trentamila
abitanti sono tenuti a rilasciare, a domanda di chi abbia titolo alla
concessione edilizia, un certificato in cui siano
indicate tutte le prescrizioni urbanistiche ed edilizie riguardanti l'area o
gli immobili interessati. Il certificato conserva validità per un anno dalla
data del rilascio, se non intervengono modificazioni degli strumenti urbanistici
vigenti. La domanda di concessione che il progettista attesti, anche ai sensi
dell'articolo 373 del Codice penale, conforme al certificato previsto dal
presente comma, si intende assentita qualora entro
novanta giorni non venga comunicato il provvedimento motivato con cui viene
negato il rilascio. In tal caso si applicano le disposizioni di cui al secondo, terzo quarto e quinto comma del presente
articolo.
Sino al 31 dicembre 1982 il certificato deve essere
rilasciato entro novanta giorni dalla presentazione della domanda e dopo la
stessa data entro sessanta giorni” (1).
Il certificato vi era previsto come necessario
strumento da parte di colui che intendeva costruire
senza richiedere un provvedimento concessorio, ma
“utilizzando” il silenzio-assenso, peraltro nei Comuni con popolazione
superiore ai trentamila abitanti. L’obiettivo era di imporre a quanti volessero provvedere autonomamente alla realizzazione di un
programma edilizio, la conoscenza delle regole urbanistiche ed edilizie
concernenti la costruzione nella zona interessata, allo scopo di conformarvisi (2).
Viene, poi, in esame l’art. 18,
comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, a norma del quale “gli
atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto
trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali
relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei
pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica
contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area
interessata” (3).
Tale disposizione, che è quella che qui più
interessa, pone a carico del notaio un obbligo formale di allegazione
del certificato, sanzionato con la nullità insanabile dell’atto (4).
E, tuttavia, siffatta allegazione non è sempre
infungibile poiché – in caso di mancato rilascio del certificato nel termine
prescritto (ossia, trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda) (5) - lo stesso può essere sostituito
da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti
attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni
secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di
questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale
approvato, di strumenti attuativi (art. 18, comma 4°).
Tale circostanza appare di per sé già decisiva per
poter operare alcune precisazioni in ordine alle norme
sin qui richiamate.
E così, se è vero che il
d.l. n.
9/1982 prevede un contenuto del certificato tale da comprendere non solo la
destinazione dell’area interessata, ma anche tutte le prescrizioni urbanistiche
ed edilizie, è altrettanto vero che, probabilmente,
tale contenuto vi è considerato essenziale ai fini di una completa informazione
per il richiedente sulle prescrizioni che caratterizzano il terreno.
Tuttavia, diversa sembrerebbe la funzione dello
stesso certificato ai fini della legge n. 47/1985: il legislatore, infatti, si
è riferito ad uno strumento già previsto nel nostro ordinamento; ma, come si
desume dalla circostanza che, ove questo manchi perché non rilasciato nei tempi
prescritti, ha ritenuto sufficiente una dichiarazione di parte che, quanto alle
prescrizioni, si limiti ad indicare la destinazione
urbanistica dei terreni. Di conseguenza, sembrerebbe verosimile che ai fini
circolatori rilevi esclusivamente quest’ultimo dato (6).
È indubbio che il certificato sia uno strumento
fondamentale per l’acquirente del terreno al fine di conoscerne il regime di edificabilità o d’inedificabilità, nonché la natura
urbanistica dell’area oggetto dell’atto (7).
I suoi scopi, sono, infatti, da un lato, quello di
informare le parti sull’assetto urbanistico dell’area e, dall’altro lato,
quello di informare il comune sulle vicende negoziali
attinenti all’area, al fine di porre l’ente locale in condizione di svolgere in
via preventiva il suo ruolo di autorità vigilante in modo da impedire eventuali
speculazioni lottizzatorie.
Questa duplice funzione è, da un lato, soddisfatta
con il semplice fatto di avere attivato la richiesta del certificato di
destinazione urbanistica, perché in tal caso il Comune è sostanzialmente
avvertito che un determinato terreno è oggetto di negoziazione; da un altro
lato soddisfatta dalla la c.d. dichiarazione di vigenza degli strumenti
urbanistici, dichiarazione richiesta a pena di nullità, come ha affermato la
Cassazione, perché in essa la parte alienante attesta,
per riscontri personalmente effettuati, che la normativa urbanistica nella zona
non è mutata dal momento del rilascio del certificato al momento della
rogazione dell'atto (e da ciò la durata annuale di vigenza del certificato).
Risulta, sul piano concreto, che qualche Comune, nel
rilasciare il certificato di destinazione urbanistica, riporti intere sezioni
dei regolamenti comunali, anziché riassumerne il contenuto, in tal modo finendo
per incrementare enormemente le spese dell’atto soprattutto per bolli e diritti
di scritturato; mentre altri Comuni limitano i riferimenti allo stretto
indispensabile (8).
Ma questa funzione lato sensu informativa non appare
rivestire una rilevanza pubblicistica tale da giustificare la considerazione
che, in caso di certificato che si limiti ad attestare la sola destinazione
dell’area, l’art. 18 non sia stato rispettato e che, in sostanza, il
certificato si abbia come non allegato.
Pertanto, è in considerazione della finalità che
esso riveste nella legge n. 47/1985, piuttosto che quella prevista dal d.l. n. 9/1982, che si deve valutare l’idoneità o meno del certificato che
si allega.
Un’ultima riflessione, infine, riguarda
l’atteggiamento del notaio a fronte di un certificato di
destinazione urbanistica non contenente tutte le prescrizioni stabilite dal d. l. n. 9/1982. Questi, infatti, non potrebbe
sindacare oltre certi limiti il certificato stesso.
In particolare, nessun addebito potrà essere mosso
laddove egli abbia controllato la provenienza dall’autorità comunale, la
sussistenza dei dati formali qualificanti il
certificato come provvedimento amministrativo (data di rilascio, protocollo,
sottoscrizione), il contenuto minimo, ossia la corrispondenza dell’area cui
esso si riferisce al terreno oggetto di contrattazione, nonché l’indicazione
della sua destinazione urbanistica.
(1) Va, peraltro, sottolineato
che la citata disposizione è compresa fra quelle oggetto di abrogazione
dall’art. 136, comma 1°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), la cui entrata
in vigore, come è noto, è stata più volte prorogata.
(2) Casu
– Raiti, Condono
edilizio e attività negoziale, Milano, 1999, 113; G. Casu,
Testo unico dell’edilizia. Prime riflessioni, in Consiglio
Nazionale del Notariato, Studi e materiali – Quaderni semestrali, 2002, 32 s.
(3) Si segnala che identica
formulazione reca l’art. 30 del citato D.P.R. 380/2001, che in futuro
sostituirà l’art. 18 l. n. 47/85.
(4) Si è più volte posto il
problema se a fronte della mancata allegazione del c.d.u.,
e della conseguente nullità dell’atto, fosse possibile il ricorso a rimedi
analoghi a quelli previsti per le nullità dei trasferimenti di fabbricati
derivanti dal mancato rispetto delle prescrizioni di cui agli artt. 17 e 40 della stessa legge 47/85, e
consistenti in un successivo atto di conferma. Sul punto si veda, G. Casu – N. Raiti, Condono edilizio e attività negoziale, cit., 122 ss.; Consiglio Nazionale del Notariato, nota n. 1754 del 24
luglio 1997, prot. 2112, in Consiglio Nazionale del
Notariato, Condono edilizio, Milano,
1999, 432 ss.; Id., nota
3400 del 21 maggio 2001, prot. 1205. Per la soluzione
positiva, G. Santarcangelo, La dichiarazione di vigenza del certificato di destinazione
urbanistica, in Studi e materiali, vol. III, Milano, 1992, 129.
(5) Sull’Autorità competente al
rilascio, si veda, G. Casu, Autorità competente alla sottoscrizione del certificato di destinazione
urbanistica, in Consiglio Nazionale del Notariato, Condono edilizio, Milano, 1999, 288 ss.; Id. Legge Bassanini e competenza al rilascio del certificato di
destinazione urbanistica, ibidem,
342 ss.
(6) Si tratta, evidentemente,
di ipotesi del tutto diversa da quella relativa alla c.d. dichiarazione di
vigenza, prevista dal 3° comma dell’art. 18, in base al quale il certificato
conserva validità per un anno dalla data del rilascio se, per dichiarazioni
dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni
degli strumenti urbanistici. Ipotesi nella quale si ricorre ad una
dichiarazione di parte (c.d. autodichiarazione di
vigenza) per attribuire validità ad un certificato che, diversamente, non ne avrebbe alcuna, se non, presumibilmente, limitatamente al
giorno in cui esso è stato emesso e che, come affermato anche dalla Suprema
Corte (Cass. 23 ottobre 1992, n. 11568, in Riv. not., 1992, 1511) è elemento essenziale del
certificato, cosicché tutte le volte che sia richiesto il certificato, questo
non può andare disgiunto dalla dichiarazione di vigenza. Sul punto, da ultimo,
G. Casu, Testo
unico dell’edilizia. Prime riflessioni, cit., 32
s., nonché M. Velletti, Legge Bassanini e durata del certificato di
destinazione urbanistica, in Consiglio Nazionale del Notariato, Condono edilizio, cit., 331 ss.
(7) N. Raiti,
Certificato di destinazione urbanistica
previsto dall’art. 18 II comma legge n. 47/1985 e usi civici, in 176 ss.; G. Casu – N. Raiti, Condono
edilizio e attività negoziale, cit., 113.
(8) Così: Consiglio Nazionale
del Notariato, nota n. 4001 del 5 luglio 2002, prot.
2013.